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上海有貸款的二手房怎么交易？
想在上海購(gòu)買(mǎi)二手房，但是遇到了有貸款的房子，這種情況需要怎么交易呢？下面一起來(lái)看看吧。
需要貸款的二手房買(mǎi)賣(mài)流程：
1、賣(mài)方到中介掛牌。(一般賣(mài)方會(huì)在好多個(gè)中介掛牌，在沒(méi)有買(mǎi)方成交意向前，只要知道房屋的大致情況即可)
2、買(mǎi)方有初步意向，中介帶其看房。
3、買(mǎi)方?jīng)Q定購(gòu)買(mǎi)，向中介公司交意向金，并簽意向金協(xié)議書(shū)。(中介公司應(yīng)先詢(xún)問(wèn)賣(mài)方此房屋是否尚未賣(mài)出)(買(mǎi)方應(yīng)注意意向金何時(shí)轉(zhuǎn)化為定金)
4、中介公司聯(lián)系賣(mài)方，將產(chǎn)證原件即賣(mài)方身份證復(fù)印件留下。
5、中介公司憑產(chǎn)證復(fù)印件去房屋所在地房地產(chǎn)交易中心拉“確權(quán)單”(確認(rèn)產(chǎn)權(quán)人基本信息、房屋是否設(shè)定抵押或租賃等)
6、中介公司盡快將意向金交至賣(mài)方(最好約上買(mǎi)方一起)，此時(shí)意向金在性質(zhì)上已轉(zhuǎn)化為定金。對(duì)雙方都具有了約束力。
7、中介公司約買(mǎi)賣(mài)雙方，一起就買(mǎi)賣(mài)合同的各項(xiàng)條款進(jìn)行協(xié)商。(成交價(jià)幾何、房屋內(nèi)固定設(shè)施如何處置、何時(shí)付首付及首付多少、過(guò)戶(hù)期間、交房時(shí)間、戶(hù)口遷移問(wèn)題、尾款何時(shí)付、物業(yè)維修基金及過(guò)戶(hù)等);(中介公司一般先打印兩份合同草案，以便雙方協(xié)商修改)
8、中介公司會(huì)初步判斷買(mǎi)方是否符合貸款條件(將買(mǎi)方及房屋基本信息告知合作的貸款公司，做初步評(píng)審，評(píng)審貸款人及評(píng)估房屋價(jià)格)，防止其無(wú)法貸款或不能貸足而引發(fā)定金糾紛。
房產(chǎn)中介針對(duì)不同的貸款人會(huì)選擇不同的步驟：
A、主貸人資信很好(年齡、學(xué)歷、工作、收入、現(xiàn)有資產(chǎn)以及配偶情況、有無(wú)子女等綜合考慮)，一定能夠貸全額，那么中介公司會(huì)先進(jìn)行第8項(xiàng)，然后憑此買(mǎi)賣(mài)合同，約買(mǎi)方即銀行工作人員一同辦理貸款手續(xù)(若賣(mài)方有時(shí)間也愿意配合更好)。
B、主貸人資信很一般，是否能貸款還不能確定。為了避免雙方簽署正式合同后買(mǎi)方無(wú)法貸款而引發(fā)糾紛，中介公司會(huì)到第7項(xiàng)后，直接約買(mǎi)方即銀行工作人員辦理貸款手續(xù)。等貸款審批下來(lái)后再約雙方簽署正式合同。
9、貸款審批下來(lái)后。買(mǎi)方付足約定的首付款給賣(mài)方。
10、中介公司拿銀行抵押登記材料，約買(mǎi)賣(mài)雙方去交易中心辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。
11、20個(gè)工作日后，憑《收件收據(jù)》領(lǐng)《房地產(chǎn)權(quán)證》，以及《他項(xiàng)權(quán)利證明》(銀行抵押權(quán)設(shè)定憑證)。
房產(chǎn)證買(mǎi)方自己保管，同時(shí)將《他項(xiàng)權(quán)利證明》、及契稅單復(fù)印件盡快送至貸款銀行。
12、銀行放款至賣(mài)方指定帳戶(hù)。
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