干貨！深圳二手房交易流程（圖解）

　　在深圳的二手房屋買賣交易中 ，因為細節(jié)和特殊情況常發(fā)，即便是熟練的人也會容易出現(xiàn)失誤。因此想要成功避坑，交易流程需要弄清楚。下面是二手房交易流程全解。

　　二手房交易流程：

　　二手房交易周期：

　　注意事項：

　　1、產(chǎn)權(quán)清晰無瑕疵

　　在交定金之前，必須經(jīng)過查檔并得到確定答案（中介義務(wù)），產(chǎn)權(quán)清晰(無查封，無產(chǎn)權(quán)共有人等）。目前深圳二手房清晰的產(chǎn)權(quán)有兩種，一種是紅本在手不欠銀行任何按揭款。第二種是抵押，目前還在銀行正常按揭。存在抵押查封等情況，屬于有瑕疵的產(chǎn)權(quán)，應(yīng)馬上停止交易。

　　2、購房者有購房資格

　　購房者需要評估自己的購房資質(zhì)：

　　A、深戶或者非深戶有五年連續(xù)繳納社保或者個人所得稅。

　　B、深戶家庭為單位可以買2套房子；

　　C、非深圳家庭為單位只能買1套；

　　D、商務(wù)公寓不限購不限貸（買多少套都可以，每套首付五成，年化率上浮10%以上）。

　　3、定金合同沒毛病

　　定金的金額，之前是不超過20%，現(xiàn)在政府規(guī)定，縮減到不超過總成交價的5%。并且無論和賣方是什么關(guān)系，不管賣方紅本在手，還是正在按揭，定金都要要交由雙方制定的第三方（相信的中介公司或銀行）進行監(jiān)管，注意首期款必須在銀行的二手樓資金監(jiān)管帳戶中監(jiān)管。

　　在合同環(huán)節(jié)，租約也是一個比較容易發(fā)生的問題，由于租客享受優(yōu)先購買權(quán)，因此一定要讓業(yè)主出示租客所簽訂的放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明，如果業(yè)主沒有簽，即便發(fā)生狀況業(yè)主賠償雙倍定金，也會貽誤購房時間。

　　交房保證金一定要預留，這是對賣家交樓的基本約束。定金預留金額多少視情況而定。比如房子裝修特別漂亮，可能刮掉一塊漆都要花幾千至幾萬修補，可以留多一點。如果毛坯房，擔心的只是物業(yè)，水電等費用，可以少留一點。

　　在買房簽訂《認購書》時，務(wù)必留意認購書中寫的是“定金”還是“訂金”。定金具有法律約束性。如果對方違約，得雙倍賠償。如果是訂金，只是意向金是不具有約束力的，如果說賣家有其他的買家的話，也可以賣給其他人。

　　4、共有權(quán)人得分清

　　如果賣家是個人產(chǎn)權(quán)，只需要個人簽字。但如果是已婚狀態(tài)，必須出示配偶同意出售證明。這就涉及到，如果房產(chǎn)證上有兩個人或三個人的名字，但只有一個人到場簽了字，是沒有效益的。必須所有的產(chǎn)權(quán)人權(quán)利都到場把字簽好了之后，合同才生效，如果另外兩個人沒辦法到現(xiàn)場簽字，就需要出具國家公證處全權(quán)委托工作書，夫妻關(guān)系也不例外。

　　如果業(yè)主是離異狀態(tài)，需要提供離婚協(xié)議書，即財產(chǎn)分割證明。證明上會明晰其處分權(quán)，有百分之百的處分權(quán)，一個人簽字的交易合同才是生效的。

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