房地產(chǎn)策劃方案
為了確保事情或工作有序有力開(kāi)展，通常會(huì)被要求事先制定方案，方案一般包括指導(dǎo)思想、主要目標(biāo)、工作重點(diǎn)、實(shí)施步驟、政策措施、具體要求等項(xiàng)目。那么應(yīng)當(dāng)如何制定方案呢？下面是小編為大家整理的房地產(chǎn)策劃方案，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
房地產(chǎn)策劃方案1
活動(dòng)背景：
株洲，位于湖南東部湘江之濱，距省會(huì)長(zhǎng)沙50公里，總面積11262平方公里，總?cè)丝?72萬(wàn)，其中城區(qū)面積60平方公里，城區(qū)人口75.9萬(wàn)，下轄4縣一市。據(jù)統(tǒng)計(jì)：20xx年株洲市生產(chǎn)總值394.1億元，人均國(guó)民生產(chǎn)總值到達(dá)10800元，人均可支配收入8986元，居民生活水平在不斷提高。由于株洲有著非常優(yōu)越的地理位置和工業(yè)根底比擬興旺，株洲已成為全國(guó)對(duì)外開(kāi)放的重要城市和重要出口商品基地，旅游業(yè)逐步開(kāi)展成為株洲的重要產(chǎn)業(yè)，近年來(lái)隨著房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張，株洲的商品房交易也日趨火爆，20xx年7月天然氣將進(jìn)入株洲，房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆和天然氣的入株必然會(huì)為廚衛(wèi)產(chǎn)品帶來(lái)全新的開(kāi)展機(jī)遇和市場(chǎng)空間。X品牌是湖南當(dāng)?shù)氐膹N電品牌，在株洲灶具市場(chǎng)占有67%的市場(chǎng)份額。為把握商機(jī)，占領(lǐng)市場(chǎng)，積極開(kāi)辟新的銷售渠道，X品牌利用自身的地緣優(yōu)勢(shì)，針對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)專門(mén)組織了一系列的小區(qū)促銷活動(dòng)。
一、活動(dòng)目的
提高X品牌知名度及市場(chǎng)占有率，拓展新的銷售渠道以擴(kuò)大銷量。
二、活動(dòng)主題：
購(gòu)X品牌家廚，創(chuàng)造美好新生活。
三、活動(dòng)前期準(zhǔn)備：
A、宣傳品制作。
�、贄l幅：保證每個(gè)小區(qū)懸掛3條，可掛在小區(qū)外墻、路邊樹(shù)干及小區(qū)內(nèi)主干道上。內(nèi)容可為：X品牌家廚義務(wù)維修效勞點(diǎn);X品牌創(chuàng)造舒適健康新生活;新生活，新家廚——X品牌家廚，條幅作為現(xiàn)場(chǎng)的促銷廣告，內(nèi)容為X品牌企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)色，藍(lán)底白字，以吸引消費(fèi)者注意，形成強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊力。
�、诤�(bào)：張貼于小區(qū)宣傳欄或小區(qū)門(mén)口、外墻、現(xiàn)場(chǎng)咨詢臺(tái)或產(chǎn)品上，以引起消費(fèi)者注意，到達(dá)宣傳的目的。
③X展架：內(nèi)容主要是產(chǎn)品形象及企業(yè)形象Logo以及促銷活動(dòng)內(nèi)容及效勞內(nèi)容等。
�、蹹M宣傳單頁(yè)：由導(dǎo)購(gòu)員或臨時(shí)導(dǎo)購(gòu)員在小區(qū)門(mén)口，人流量大的過(guò)道交叉路口，主要干道及小區(qū)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)向消費(fèi)者散發(fā)大量的宣傳品、DM宣傳單頁(yè)，向消費(fèi)者傳遞信息應(yīng)直接，完整，因此DM宣傳單頁(yè)包括公司簡(jiǎn)介及公司理念等，適當(dāng)印上產(chǎn)品型號(hào)、尺寸及簡(jiǎn)介。另增加售后效勞承諾及售后效勞聯(lián)系電話，免除消費(fèi)者后顧之憂。
�、輼菍淤N：制作樓層貼張貼于各個(gè)小區(qū)的每層樓道內(nèi)，顏色為X品牌企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)色，如藍(lán)色和白色，藍(lán)底白字或白底藍(lán)字，內(nèi)容主要以公益性質(zhì)宣傳語(yǔ)為主：如X品牌集團(tuán)與您共創(chuàng)全國(guó)文明城市;爭(zhēng)做文明株洲人;X品牌集團(tuán)祝您身體健康，步步高升等。
⑥帳篷：帳篷統(tǒng)一印刷企業(yè)CI形象，并于小區(qū)直銷活動(dòng)開(kāi)始前運(yùn)送至小區(qū)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，增加企業(yè)和產(chǎn)品知名度，提升品牌形象。
�、呤酆笮诼�(lián)絡(luò)卡：增加廠家與消費(fèi)者的感情，提高企業(yè)的美譽(yù)度，引起消費(fèi)者信賴。
B、小區(qū)選擇：
①首先對(duì)小區(qū)的總體情況做調(diào)查，了解小區(qū)的開(kāi)發(fā)商背景及住宅樓的開(kāi)發(fā)規(guī)模，并且對(duì)業(yè)主的背景進(jìn)行分析，圍繞目標(biāo)消費(fèi)者進(jìn)行信息收集，確定合作伙伴。
�、诹私庀Ｍ献餍^(qū)的管理制度并與物業(yè)人員溝通，了解對(duì)方對(duì)小區(qū)活動(dòng)的看法，探討合作模式，以便更好的'開(kāi)展小區(qū)活動(dòng)，防止不必要的麻煩。
�、墼谂c房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽定合作協(xié)議，以開(kāi)發(fā)商品牌和X品牌共同活動(dòng)的方式進(jìn)行，以提高各自銷量。如：“湘銀、X品牌與您攜手共創(chuàng)美好新生活。〞
C、直銷活動(dòng)宣傳方式。
①在進(jìn)入小區(qū)直銷活動(dòng)前，組織人員進(jìn)入小區(qū)內(nèi)以地毯式發(fā)放宣傳單頁(yè)，做到家家戶戶均看得到X品牌的宣傳單頁(yè)。
�、谠诟餍^(qū)樓道內(nèi)貼上樓層貼，提高影響力，懸掛橫幅于各小區(qū)內(nèi)，增強(qiáng)品牌知品度，擴(kuò)大影響。
③在現(xiàn)場(chǎng)擺點(diǎn)直銷時(shí)，不僅發(fā)放DM宣傳單頁(yè)，另可附加奉送一系列小禮品擴(kuò)大宣傳的影響力。
�、茉谛^(qū)現(xiàn)場(chǎng)銷售過(guò)程中，可發(fā)動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的消費(fèi)者參與，以引起其他消費(fèi)者對(duì)X品牌產(chǎn)品和促銷活動(dòng)的注意，利用他們之間的信任和喜歡“湊熱鬧〞的心理來(lái)宣傳活動(dòng)，以拉動(dòng)銷售。
�、堇梅康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商展覽大廳，放置X品牌DM宣傳單頁(yè)或聯(lián)合促銷廣告單頁(yè)。
�、藿柚蹣切〗氵M(jìn)行推介，如購(gòu)房一套，贈(zèng)送X品牌優(yōu)惠券xxxx元或憑X品牌的DM宣傳單頁(yè)可享受ⅹxxxx折優(yōu)惠，或免費(fèi)清洗一次。
D、導(dǎo)購(gòu)員培訓(xùn)。
導(dǎo)購(gòu)員必須要全面熟悉產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和特點(diǎn)，了解產(chǎn)品知識(shí)。公司營(yíng)銷部門(mén)針對(duì)此次活動(dòng)，有針對(duì)性地從各個(gè)產(chǎn)品中提煉出賣(mài)點(diǎn)，組織專業(yè)售后效勞人員和技術(shù)人員對(duì)導(dǎo)購(gòu)員加以培訓(xùn)，讓他們了解各零部件的作用和功能，使導(dǎo)購(gòu)員真正對(duì)產(chǎn)品全面了解，使他們能夠在向消費(fèi)者介紹產(chǎn)品時(shí)更有說(shuō)服力。
活動(dòng)中，導(dǎo)購(gòu)員要統(tǒng)一說(shuō)詞，統(tǒng)一口徑，統(tǒng)一著裝，始終保持友善、熱情、微笑的工作態(tài)度，積極主動(dòng)，耐心細(xì)致的對(duì)消費(fèi)者講解活動(dòng)內(nèi)容，處處表達(dá)出導(dǎo)購(gòu)員的專業(yè)素質(zhì)，以點(diǎn)燃消費(fèi)者購(gòu)置欲望。
另外在終端布置和推銷技巧上也加以培訓(xùn)：
1.活動(dòng)條幅懸掛和海報(bào)張貼應(yīng)在醒目位置，活動(dòng)贈(zèng)品也應(yīng)整齊合理擺放，以吸引消費(fèi)者注意，引起消費(fèi)者購(gòu)置欲望，也襯托出現(xiàn)場(chǎng)的熱烈氣氛。
2.產(chǎn)品應(yīng)做到整齊擺放并做堆頭，吸引消費(fèi)者注意，襯托產(chǎn)品熱銷的情景。贈(zèng)品也應(yīng)做堆頭，并在贈(zèng)品上張貼贈(zèng)品貼。
3.導(dǎo)購(gòu)員看見(jiàn)消費(fèi)者后，應(yīng)主動(dòng)笑臉相迎，并積極介紹促銷活動(dòng)方式，增強(qiáng)成交率。
4.導(dǎo)購(gòu)員積極的向前來(lái)觀看的消費(fèi)者發(fā)放DM宣傳單頁(yè)，當(dāng)消費(fèi)者顯示出購(gòu)置欲望后，積極加以引導(dǎo)，促成銷售。
5.同時(shí)在活動(dòng)期間，導(dǎo)購(gòu)員應(yīng)在每天下班前主動(dòng)統(tǒng)計(jì)銷量情況，并及時(shí)將信息反應(yīng)給經(jīng)營(yíng)部，以便經(jīng)營(yíng)部作出決策調(diào)整。
四、直銷活動(dòng)內(nèi)容：
現(xiàn)場(chǎng)演示活動(dòng)。現(xiàn)場(chǎng)演示是一個(gè)非常簡(jiǎn)單且效果明顯的方法，比導(dǎo)購(gòu)員口頭介紹效果要強(qiáng)，“耳聽(tīng)為虛，眼見(jiàn)為實(shí)〞，這樣不僅引起消費(fèi)者興趣，也提起消費(fèi)者購(gòu)置欲望，更增加了消費(fèi)者的購(gòu)置信心。現(xiàn)場(chǎng)的演示從產(chǎn)品的特點(diǎn)功能出發(fā)，讓消費(fèi)者知道產(chǎn)品的核心賣(mài)點(diǎn)，以引起消費(fèi)者注意，更利用現(xiàn)場(chǎng)演示吸引更多消費(fèi)者。
同時(shí)為加大直銷活動(dòng)力度，必須附加贈(zèng)品和開(kāi)展其它活動(dòng)，吸引消費(fèi)者，讓消費(fèi)者真正感覺(jué)到現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)置確實(shí)能夠得到實(shí)惠，因此，開(kāi)展以下活動(dòng)：
活動(dòng)方式一：以舊換新活動(dòng)。內(nèi)容：購(gòu)置臺(tái)式灶，舊臺(tái)式灶更換新灶，舊臺(tái)式灶抵現(xiàn)金ⅹxxxxⅹ元;購(gòu)嵌入式灶，舊灶抵現(xiàn)金xxxx元;購(gòu)置熱水器，舊熱水器抵現(xiàn)金ⅹⅹ元。
活動(dòng)方式二：贈(zèng)品活動(dòng)。內(nèi)容：購(gòu)臺(tái)式灶，送圍裙一條;購(gòu)嵌入式，送砧板一塊;購(gòu)熱水器，送不銹鋼鳴笛水壺一個(gè)，另可以根據(jù)實(shí)際情況增加套餐制產(chǎn)品。
活動(dòng)方式三：免費(fèi)維修活動(dòng)。在消費(fèi)者越來(lái)越理性，消費(fèi)心理越來(lái)越成熟的今天，售后效勞尤為重要，售后效勞不僅要及時(shí)、標(biāo)準(zhǔn)、完善，更要做到超前，想用戶之所想，急用戶之所急，為消費(fèi)者解決一切后顧之憂，開(kāi)展免費(fèi)維修活動(dòng)，進(jìn)一步提高品牌效應(yīng)和企業(yè)美譽(yù)度。
五、活動(dòng)中應(yīng)注意的問(wèn)題。
�、僮⒁馓鞖庾兓�，避開(kāi)下雨、狂風(fēng)等不利于開(kāi)展直銷活動(dòng)的天氣。
②防范不懷好意的人搗亂，應(yīng)主動(dòng)與小區(qū)保安聯(lián)系。
�、鄯乐共挥淇斓氖虑榘l(fā)生，不要與消費(fèi)者爭(zhēng)吵，特別是售后效勞方面、導(dǎo)購(gòu)員應(yīng)做到交待清楚，不得誤導(dǎo)消費(fèi)者，心中要緊記“顧客永遠(yuǎn)是對(duì)的〞信念。
④如逢競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也在擺點(diǎn)，不抵毀對(duì)方，不得為爭(zhēng)搶客戶而與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手發(fā)生爭(zhēng)吵。
⑤做好貨物、贈(zèng)品的保管和銷量統(tǒng)計(jì)工作，防止貨物和贈(zèng)品的流失
六、活動(dòng)總結(jié)及效果評(píng)估。
針對(duì)小區(qū)開(kāi)展的直銷活動(dòng)，不僅可以拓展新的銷售渠道，同時(shí)也可防止與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手直面相接，既搶占了先機(jī)，也起到意想不到的效果，品牌知名度得到大大增強(qiáng)，銷量也得到提升。
另外對(duì)小區(qū)直銷活動(dòng)效果做出評(píng)估及做出費(fèi)用預(yù)算進(jìn)行存檔備案。
房地產(chǎn)策劃方案2
1、產(chǎn)品的調(diào)研
只有對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行充分的調(diào)研，才能找出了自身的弱點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)，審視產(chǎn)品，擺正了迎戰(zhàn)市場(chǎng)的恰當(dāng)位置。這樣，我們才能對(duì)癥下藥，才能在理性的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)，策劃才能行之有效。
�。�1）物業(yè)的定位;
�。�2）建筑、配套、價(jià)格的優(yōu)劣勢(shì)分析;
�。�3）目標(biāo)市場(chǎng)的分析;
�。�4）目標(biāo)顧客的特征、購(gòu)買(mǎi)行為的分析;
2、市場(chǎng)的調(diào)研
或許有人講，搞房地產(chǎn)項(xiàng)目靠的是經(jīng)驗(yàn)，但須知，市場(chǎng)調(diào)研的目的是從感性的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合不斷變化和細(xì)分的市場(chǎng)信息，提升到理性的層次，科學(xué)地對(duì)所有在規(guī)劃、推廣過(guò)程中將出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)下，閉門(mén)造車(chē)或迷信經(jīng)驗(yàn)終究是不行的。
（1）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)分析;
�。�2）主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的界定與SWOT的分析;
（3）與目前正處于強(qiáng)銷期的樓盤(pán)比較分析;
（4）與未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)情況的分析和評(píng)估。
3、企劃的定位
定位是所有廣告行為開(kāi)展的一個(gè)主題，就像一個(gè)圓心，通過(guò)項(xiàng)目的調(diào)研，制定樓盤(pán)定位，提煉USP（獨(dú)特的銷售主張），提出推廣口號(hào)，使樓盤(pán)突現(xiàn)其與眾不同的銷售賣(mài)點(diǎn)。
尋找最能代表目標(biāo)顧客對(duì)家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素，以此作為廣告的基調(diào)，并以藝術(shù)的.方式放大，使廣告更具形象力、銷售力。
4、推廣的策略及創(chuàng)意的構(gòu)思
房地產(chǎn)廣告，有的決策者是去到哪里，做到哪里，既沒(méi)有時(shí)間安排，更沒(méi)有周期概念。當(dāng)樓盤(pán)無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)顯得激烈，則手忙腳亂，怨聲載道。
房地產(chǎn)廣告必須以有效、經(jīng)濟(jì)為原則，講究策略性、計(jì)劃性
5、傳播與媒介策略的分析
有人說(shuō)，廣告費(fèi)花在媒體上有一半是浪費(fèi)的。確實(shí)，只有發(fā)揮好媒體的效率，才能使有限廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，廣告公司為客戶選擇、篩選并組合媒體是為客戶實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。
整合傳播則是圍繞既定的受眾，采取全方位的立體傳播，在最短時(shí)期內(nèi)為樓盤(pán)樹(shù)立清晰的形象，并以持續(xù)一致的形象建立品牌。
（1）不同媒體的效應(yīng)和覆蓋目標(biāo);
�。�2）不同種類、不同時(shí)間、不同篇幅的報(bào)紙廣告分析;
�。�3）不同種類、不同時(shí)間、不同篇幅的雜志廣告分析;
（4）不同電視臺(tái)、不同時(shí)段、不同欄目的電視廣告分析;
（5）不同電臺(tái)、不同時(shí)段、不同欄目的電臺(tái)廣告分析;
�。�6）不同地區(qū)、不同方式的夾報(bào)DM分析;
（7）戶外或其他媒體的分析;
�。�8）不同的媒體組合形式的分析。
6、階段性推廣總體策略
房地產(chǎn)廣告，有的決策者是想到哪里，做到哪里，既沒(méi)有時(shí)間安排， 更沒(méi)有周期概念，面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，則始終處于被動(dòng)狀態(tài)， 只能?chē)@怨廣告無(wú)效。
規(guī)范的市場(chǎng)營(yíng)銷對(duì)樓盤(pán)的推廣是一套系統(tǒng)工程，根據(jù)市場(chǎng)反映結(jié)合施工進(jìn)度， 針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，形成一套有效、經(jīng)濟(jì)的階段性策略尤為重要。
7、階段性廣告和媒介宣傳
房地產(chǎn)階段性廣告創(chuàng)作要挖掘記憶點(diǎn)、找準(zhǔn)利益點(diǎn)、把握支持點(diǎn)，以階段性目標(biāo)為指導(dǎo)，全方位地實(shí)施強(qiáng)有力的廣告攻勢(shì)，合理運(yùn)用戶外媒體，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優(yōu)點(diǎn)的三套車(chē)縱橫交錯(cuò)，整合傳播。
�。�1）廣告的重點(diǎn);
�。�2）廣告的主題和表現(xiàn)手法;
�。�3）各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作;
�。�4）媒體的發(fā)布形式和頻率;
（5）整合傳播的策略;
（6）媒體發(fā)布的代理。
8、階段性促銷活動(dòng)的策略
促銷的最大目的是，在一定時(shí)期內(nèi)，以各種方式和工具來(lái)刺激和強(qiáng)化市場(chǎng)需求，達(dá)到銷售促進(jìn)的目的。
�。�1）促銷活動(dòng)的主題;
�。�2）促銷活動(dòng)的計(jì)劃和實(shí)施監(jiān)督;
�。�3）促銷活動(dòng)與銷售執(zhí)行的引導(dǎo)、建議;
�。�4）促銷活動(dòng)的效果評(píng)估和市場(chǎng)反映的總結(jié)。
9、階段性公共關(guān)系的策略
善于借用各種社會(huì)事件制造樓盤(pán)的新聞噱頭，并利用新聞媒介進(jìn)行報(bào)道、炒作，使樓盤(pán)得以宣傳，并能樹(shù)立獨(dú)特的形象。
10、定期廣告效果跟蹤和信息反饋
廣告效果監(jiān)測(cè)是對(duì)廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和心理效益的一項(xiàng)檢測(cè)。而市場(chǎng)反饋信息同時(shí)也對(duì)下一輪廣告行為的修正，以適應(yīng)日益變化的市場(chǎng)，一條道，走到黑往往是要走死胡同的。
11、定期跟蹤競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告投放
所謂知已知彼，百戰(zhàn)不貽。在市場(chǎng)推廣中，要及時(shí)地監(jiān)測(cè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的一舉一動(dòng)，對(duì)于營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)既能做到把握對(duì)手動(dòng)向，防范于未然，也能對(duì)于對(duì)手的營(yíng)銷變數(shù)能及時(shí)地反應(yīng)和應(yīng)對(duì)。
12、推廣成本預(yù)算和費(fèi)用監(jiān)控
廣告預(yù)算的每一筆精打細(xì)算，不應(yīng)該是簡(jiǎn)單地停留在對(duì)廣告項(xiàng)目的竭力削減、項(xiàng)目費(fèi)用的壓價(jià)之上，而是應(yīng)該貫穿營(yíng)銷決策的每一個(gè)步驟的始終，貫穿于廣告周期的縝密安排，貫穿于廣告主題的切實(shí)把握和廣告媒體的有效選擇之中。因?yàn)橐粋�(gè)決策性的失誤，往往會(huì)抵消幾十次討價(jià)還價(jià)的全部所得
房地產(chǎn)策劃方案3
【摘 要】隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也在高速蓬勃的發(fā)展。新形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)跌宕起伏，國(guó)家宏觀調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入激烈競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，房地產(chǎn)前期策劃及房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃手段也是推陳出新，各個(gè)開(kāi)發(fā)商為了促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售，在策劃方案上也是費(fèi)盡心機(jī)。雖然我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正在逐步走向理性和規(guī)范，但是我國(guó)的房地產(chǎn)策劃還處在初級(jí)階段。從我國(guó)目前的房地產(chǎn)策劃理論與實(shí)踐來(lái)看，一方面，開(kāi)發(fā)商不重視營(yíng)銷策劃，或雖重視但缺乏系統(tǒng)的理論方法來(lái)指導(dǎo)工作實(shí)踐；另一方面，一些策劃人不懂得什么是真正的策劃，策劃行為隨意性強(qiáng)二科學(xué)性弱�？傮w開(kāi)來(lái)，房地產(chǎn)策劃存在一些比較明顯的問(wèn)題，需要房地產(chǎn)企業(yè)引起足夠的重視，從市場(chǎng)實(shí)際出發(fā)作出策劃方案，從各方面提高策劃能力，這樣才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。
【關(guān)鍵詞】營(yíng)銷策劃 市場(chǎng)導(dǎo)向創(chuàng)新
一、 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的發(fā)展歷程
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步比較晚，市場(chǎng)營(yíng)銷觀念應(yīng)用于房地產(chǎn)行業(yè)也是近二十年才慢慢產(chǎn)生的�；仡櫸覈�(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況，我們可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的觀念也是經(jīng)歷了一個(gè)從概念營(yíng)銷策劃到全程營(yíng)銷策劃的發(fā)展過(guò)程。
20世紀(jì)90年代初，是深圳房地產(chǎn)業(yè)學(xué)習(xí)香港房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的時(shí)期，也正是深圳房地產(chǎn)商的黃金時(shí)代，市場(chǎng)上住宅的供給有多大，就會(huì)有多大的市場(chǎng)需求，根本無(wú)需營(yíng)銷，也不用進(jìn)行營(yíng)銷策劃相關(guān)工作。1992年以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展壯大起來(lái)，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，好的房子也不一定能夠順利賣(mài)出去，于是產(chǎn)生了房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大師。1997年以來(lái)，隨著住房貨幣化制度的改革，市場(chǎng)上各類住宅產(chǎn)品供應(yīng)增加，進(jìn)入所謂的“概念地產(chǎn)”時(shí)代，形形色色的概念被創(chuàng)造出來(lái)，賣(mài)房子就是賣(mài)概念。1999年以后，“概念營(yíng)銷”明顯衰落，取而代之的是“精細(xì)化營(yíng)銷”、“全程營(yíng)銷”等的概念。
新形勢(shì)下，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃又賦予了更廣闊的內(nèi)涵，首先是前期定位策劃：通過(guò)定位策劃確定項(xiàng)目形態(tài)、確定目標(biāo)消費(fèi)者群；根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)者群的總體需求愿望設(shè)定項(xiàng)目的建筑風(fēng)格、戶型大小、價(jià)格區(qū)間、基礎(chǔ)設(shè)施配套等；其次是銷售過(guò)程中的營(yíng)銷推廣策劃：根據(jù)項(xiàng)目獨(dú)具特色的整體品質(zhì)制定出恰如其分的營(yíng)銷推廣策略；再次，項(xiàng)目銷售后期策劃：在項(xiàng)目銷售尾盤(pán)期，結(jié)合住宅項(xiàng)目的實(shí)際情況，為難銷戶型創(chuàng)造出引人注目的賣(mài)點(diǎn)。
總體來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃理論和實(shí)務(wù)發(fā)展十分迅速，首先得歸功于國(guó)外營(yíng)銷理論的發(fā)展，營(yíng)銷理論的豐富和發(fā)展給我們國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃理論奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。其次，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的現(xiàn)實(shí)，造成房地產(chǎn)商強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃工作成為必要的營(yíng)銷手段。第三，國(guó)內(nèi)眾多營(yíng)銷策劃人士的努力實(shí)踐，使房地產(chǎn)營(yíng)銷理論逐步趨于完善和成熟，他們?cè)趯?shí)踐中創(chuàng)造出許多經(jīng)典樓盤(pán)營(yíng)銷案例的同時(shí)，還不斷在理論上加以總結(jié)，提出富有創(chuàng)造性的營(yíng)銷策劃理論，如概念策劃模式、賣(mài)點(diǎn)群策劃模式、房地產(chǎn)全程策劃模式等。這些新興觀念的產(chǎn)生，為房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)銷策劃理論賦予了豐富的內(nèi)涵，同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也起到了非常重要的作用。
二、 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃
房地產(chǎn)策劃的內(nèi)容：通過(guò)這一個(gè)多月房地產(chǎn)前期策劃課程和我們自己做的房地產(chǎn)策劃作業(yè)，我略認(rèn)識(shí)了房地產(chǎn)策劃的內(nèi)容及過(guò)程。
我們調(diào)研了已建成在售的樓盤(pán)，通過(guò)調(diào)查研究在售樓盤(pán)的策劃并結(jié)合老師在課堂上講的理論，使我可以將策劃理論知識(shí)掌握的更好更加直觀的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)。對(duì)于，房地產(chǎn)我一直都認(rèn)為它只是居住建筑，老師在第一節(jié)課時(shí)就指出了我的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)讓我知道房地產(chǎn)的包含的范圍很廣泛不單單只是住宅建筑，還包括公共建筑、商業(yè)建筑等等。通過(guò)老師的上課讓我意識(shí)到了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的成功，取決于對(duì)項(xiàng)目的良好決策和后續(xù)組織的實(shí)施，因此，良好的決策對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成敗起著至關(guān)重要的作用。無(wú)疑，做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的策劃工作，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供科學(xué)的決策支持，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的重要因素。同時(shí)，也認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)前期策劃的重要性，首先前期策劃，可以使開(kāi)發(fā)企業(yè)及時(shí)掌握市場(chǎng)狀況、消費(fèi)者需求、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，從而預(yù)測(cè)市場(chǎng)趨勢(shì)，為企業(yè)確定未來(lái)發(fā)展方向、獲取潛在市場(chǎng)份額提供可靠依據(jù)。同時(shí)，前期策劃可以輔助開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)前期對(duì)風(fēng)險(xiǎn)與收益作出評(píng)估，制定精確的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略。其次，前期策劃預(yù)測(cè)市場(chǎng)、掌握市場(chǎng)情況，使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)營(yíng)，進(jìn)一步提升競(jìng)爭(zhēng)力，使企業(yè)利潤(rùn)達(dá)到最大化。
在上第一次房地產(chǎn)課時(shí)，老師告訴我們，為了是我們可以將這門(mén)課程學(xué)好，她將我們分成幾個(gè)小組，讓我們?nèi)ス餐瓿伤贾玫淖鳂I(yè)。老師剛將作
業(yè)布置下來(lái)，作為組長(zhǎng)的我決定我們這組選擇離我們學(xué)校不遠(yuǎn)的一個(gè)正在銷售的藍(lán)鼎·海棠灣作為我們的調(diào)研對(duì)象。
我們先去了海棠灣的售樓部看了海棠灣的小區(qū)沙盤(pán)，那里的銷售人員給我們介紹海棠灣的六種戶型，將每個(gè)戶型的通風(fēng)采光、戶型面積、戶型的所在位置、戶型的價(jià)格等都給我們講的非常詳細(xì)。同時(shí)，她還向我們?cè)敿?xì)的講述海棠灣的周邊的配套設(shè)施及交通情況，讓我們對(duì)海棠灣有了初步的認(rèn)識(shí)了解。為了更加的.熟悉海棠灣，我們還去了海棠灣周邊小區(qū)，作為海棠灣的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，它們的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)所在，來(lái)分析海棠灣的競(jìng)爭(zhēng)力。
在第一階段報(bào)告中，我們就海棠灣的地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人文環(huán)境等對(duì)其進(jìn)行分析，從宏觀、中觀及微觀角度分別進(jìn)行調(diào)查與分析。同時(shí)，針對(duì)海棠灣還進(jìn)行了具體SWOT分析，了解海棠灣的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)遇與挑戰(zhàn)的所在，SWOT分析讓策劃的思路可以更加清晰，海棠灣應(yīng)該揚(yáng)長(zhǎng)避短，抓住機(jī)遇，做好隨時(shí)面對(duì)挑戰(zhàn)的準(zhǔn)備。最后，我們對(duì)海棠灣的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行調(diào)研分析，主要針對(duì)它們的優(yōu)點(diǎn)及不足。面對(duì)眾多的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，海棠灣該如何取勝？由于海棠灣的用地面積不大，在眾多大面積開(kāi)發(fā)樓盤(pán)中并不占優(yōu)勢(shì)，因此，海棠灣并不適合和它們采取相同的開(kāi)發(fā)和銷售策劃模式，海棠灣只有最大化的利用自身交通便捷的優(yōu)勢(shì)及避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的鋒芒，將競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的劣勢(shì)變成自己的優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)出差異化產(chǎn)品，來(lái)吸引消費(fèi)者。
有了第一階段的對(duì)海棠灣的初步認(rèn)識(shí)，第二階段我們主要針對(duì)海棠灣的市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查和分析。藍(lán)鼎集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)海棠灣的目的無(wú)外乎為了賺錢(qián)和讓更多的人認(rèn)識(shí)藍(lán)鼎，海棠灣是藍(lán)鼎進(jìn)入合肥房地產(chǎn)業(yè)的敲門(mén)磚和探路者。所以，海棠灣需要更多的消費(fèi)者，我們對(duì)消費(fèi)者的心理和行為兩方面進(jìn)行了調(diào)查分析。通過(guò)對(duì)消費(fèi)者的調(diào)查和分析，來(lái)發(fā)現(xiàn)一些潛在消費(fèi)者，從而策劃方案來(lái)抓住這些消費(fèi)者，提升海棠灣的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。同時(shí)，為STP戰(zhàn)略提供有力的依據(jù)，STP戰(zhàn)略決定海棠灣的目標(biāo)市場(chǎng)選擇和市場(chǎng)定位。
我們做STP戰(zhàn)略時(shí)，從市場(chǎng)細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)選擇和市場(chǎng)定位三個(gè)方面對(duì)海棠灣進(jìn)行分析。我們將目前的市場(chǎng)細(xì)分為低端市場(chǎng)、中低端市場(chǎng)、中端市場(chǎng)、中高端市場(chǎng)及高端市場(chǎng)五個(gè)市場(chǎng)等級(jí)。通過(guò)結(jié)合海棠灣的實(shí)際情況、目前消費(fèi)者對(duì)這五種市場(chǎng)的看法和選擇趨勢(shì)及海棠灣競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的選擇，來(lái)確定海棠灣的目標(biāo)市場(chǎng)。目標(biāo)市場(chǎng)的選擇決定海棠灣的市場(chǎng)定位，最終我們結(jié)合消費(fèi)者的問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果，以及海棠灣的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，來(lái)確定海棠灣開(kāi)發(fā)高端市場(chǎng)。
針對(duì)第二階段的市場(chǎng)定位，第三階段我們主要對(duì)海棠灣的交通、建筑、小區(qū)景觀等進(jìn)行了分析。海棠灣市場(chǎng)定位在高端市場(chǎng)，就意味著海棠灣的交通要便利和合理；建筑設(shè)計(jì)的要高端、大氣、有檔次；小區(qū)的綠化率要高，小區(qū)環(huán)境要舒適。我們將海棠灣的交通分為外部交通和內(nèi)部交通兩塊進(jìn)行分析，外部交通又從公交、駕車(chē)等方式到達(dá)各個(gè)商業(yè)圈及到達(dá)各個(gè)車(chē)站的時(shí)間進(jìn)行分析。外部交通的便捷可以使海棠灣對(duì)一些上班族有很大的吸引力，同時(shí)，便捷的外部交通會(huì)使海棠灣有很大的升值空間，可以吸引許多的投資者。海棠灣內(nèi)部交通采取人車(chē)分流的形式，人車(chē)分流減少了車(chē)流噪音對(duì)小區(qū)居民生活的干擾，同時(shí)可以更好的保障居民的人身安全。
海棠灣采用目前最流行的現(xiàn)代古典主義建筑風(fēng)格，建筑將古典主義建筑風(fēng)格簡(jiǎn)化，建筑立面沒(méi)有過(guò)多的繁復(fù)的建筑裝飾，使建筑簡(jiǎn)潔大方。同時(shí)，建筑使用橙黃色真石漆外立面，配合深灰色調(diào)局部點(diǎn)綴，彰顯王室高貴典范，勾勒出令人賞心悅目、富有韻律的城市輪廓。為了與小區(qū)建筑風(fēng)格相配合，海棠灣的小區(qū)景觀設(shè)計(jì)采用英倫景觀風(fēng)格，小區(qū)種植大量海棠、多種植物、創(chuàng)造大片水域、建造多處居民休息廣場(chǎng)等綠化景觀，使小區(qū)綠化率達(dá)到40%以上，給居民提供舒適的生活環(huán)境。同時(shí)，將此打造成海棠灣的優(yōu)勢(shì)，海棠灣的可以吸引更多追求生活品質(zhì)的消費(fèi)者。
前面的三個(gè)階段主要注重海棠灣的優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)和產(chǎn)品，第四階段我們主要針對(duì)海棠灣的營(yíng)銷策劃、廣告策劃和物業(yè)進(jìn)行調(diào)研和分析。對(duì)于海棠灣的營(yíng)銷策劃，可以說(shuō)是貫穿了房地產(chǎn)策劃的整個(gè)策劃過(guò)程，而營(yíng)銷策劃也是房地產(chǎn)策劃的核心所在。海棠灣營(yíng)銷手法并不是很新穎，比較保守傳統(tǒng)，缺乏創(chuàng)意，同時(shí)，海棠灣的宣傳力度不大，這讓海棠灣的知名度很小，并不利于海棠灣的銷售。海棠灣主要是通過(guò)售樓部沙盤(pán)、和各種戶型模型及傳統(tǒng)的宣傳單的形式進(jìn)行對(duì)外宣傳，這些方法都比較傳統(tǒng)，沒(méi)有創(chuàng)意，根本辦法吸引更多的消費(fèi)者。與其周邊的宣傳力度較大的樓盤(pán)相比，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，不利于海棠灣的銷售。
房地產(chǎn)策劃方案4
一、活動(dòng)目的：
培養(yǎng)節(jié)日氣氛，提升xx房產(chǎn)品牌形象，展現(xiàn)xx置業(yè)的客戶關(guān)懷服務(wù)精神，增強(qiáng)意向客戶的購(gòu)買(mǎi)信心，最終促進(jìn)銷售量的`提高。
二、活動(dòng)時(shí)間：
xx月xx號(hào)、xx號(hào)
三、活動(dòng)目標(biāo)客戶群：
所有業(yè)主和準(zhǔn)業(yè)主
四、活動(dòng)內(nèi)容：
xx·xxx為回饋新老客戶，在元宵節(jié)期間，特推出如下優(yōu)惠活動(dòng)：
1、正月十五“送元宵”活動(dòng)，活動(dòng)期間，進(jìn)售樓處看房的客戶，即可得到精美元宵一份。
2、為烘托節(jié)日氣氛，增加售樓處的人氣，開(kāi)展“猜謎有獎(jiǎng)”的活動(dòng)。售樓處內(nèi)掛置裝飾燈謎，獎(jiǎng)勵(lì)也寫(xiě)上，凡答對(duì)者即可得到精美小禮品一份(獎(jiǎng)品可設(shè)置為物業(yè)劵、元宵、剪紙、臺(tái)歷等)
3、延用“萬(wàn)元置業(yè)”首付款借款活動(dòng)：
A、零首付借款(二套房首付款30%)的客戶執(zhí)行借款半年;
B、首付款借款15%(二套房首付款45%)的客戶執(zhí)行借款一年;
4、為了配合宣傳，使整個(gè)小區(qū)達(dá)到喜慶和宣傳的氛圍，繼續(xù)在門(mén)口發(fā)放帶樓盤(pán)名稱資料的福字;
5、為配合本次活動(dòng)的有效性及廣泛性，特申請(qǐng)追加30萬(wàn)條短信宣傳�；顒�(dòng)策劃
·“花燈起，鬧元宵”，正月十五期間，xx零首付，萬(wàn)元即可置業(yè)，重重好禮享不停，猜燈謎得大獎(jiǎng)，馬上有禮，早到早得，誠(chéng)邀您品鑒
·“三五元宵，花燈吐艷”，xx尚品大優(yōu)惠，抄底正當(dāng)時(shí)，元宵節(jié)期間萬(wàn)元即可置業(yè)，精美禮品限量贈(zèng)送，猜燈謎讓您樂(lè)透正月，全新xx盛邀您品鑒
·馬上有房啦!元宵節(jié)期間xx尚品高層讓利不斷，零首付，萬(wàn)元即可置業(yè)，猜燈謎得大獎(jiǎng)，稀缺精品，所剩不多，早到早得!全新xx盛邀您品鑒
6、售樓中心再次進(jìn)行裝點(diǎn)。如橫幅、氣球、燈謎等，襯托節(jié)日的氛圍。
房地產(chǎn)策劃方案5
一、項(xiàng)目銷售廣告目標(biāo)
(一)總目標(biāo)
根據(jù)本案營(yíng)銷宣傳策略，通過(guò)切實(shí)、有效的廣告安排，突出重點(diǎn)，彰顯樓盤(pán)特點(diǎn)，提高本案的知名度與美譽(yù)度，支持本項(xiàng)目的銷售工作。
(二)廣告目標(biāo)綜述
1.樹(shù)立樓盤(pán)整體形象，對(duì)市場(chǎng)客戶及目標(biāo)客戶傳播銷售信息。
2.保證樓盤(pán)銷售順利進(jìn)行，配合x(chóng)x年全年的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，并實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo)。
3.樹(shù)立本企業(yè)形象及本案項(xiàng)目的樓盤(pán)形象，強(qiáng)化本案“xxxxx”的居住理念及推廣主題。
二、本項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)及目標(biāo)市場(chǎng)分析
(一)項(xiàng)目SWOT分析
經(jīng)過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的調(diào)查，得出如表8-7所示的SWOT分析結(jié)果。
表8-7xx項(xiàng)目SWOT分析表
SWOT
分析結(jié)果
優(yōu)勢(shì)
1、中高檔景觀房地產(chǎn)定位，緊鄰xx學(xué)院，區(qū)域升值潛力與發(fā)展?jié)摿^大，加之交通便捷，居者既能享受景觀又能隨時(shí)步入都市，享受都市生活的便捷
2、本案周邊區(qū)域?qū)⑹莤x市未來(lái)的大型文教區(qū)，文化氛圍濃厚，人文氣息可作為本案較大的賣(mài)點(diǎn)之一，良好的景觀設(shè)置和深厚的文化內(nèi)涵是本案兩大重要優(yōu)勢(shì)
劣勢(shì)
1、本案所在地離市區(qū)稍遠(yuǎn)
2、項(xiàng)目?jī)?nèi)不同品位的建筑類型融合在一起，建筑形態(tài)稍顯繁雜，在一定程度上影響到本案形象推廣的統(tǒng)一性
3、本案是招商引資引進(jìn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，雖然開(kāi)發(fā)商擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但其知名度與信譽(yù)度有待提升，品牌的建立還需要一個(gè)逐漸被市場(chǎng)認(rèn)同的過(guò)程
機(jī)會(huì)
1、xx市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)促使人們的居住消費(fèi)觀念日漸形成，房地產(chǎn)市場(chǎng)也已經(jīng)發(fā)展到較為成熟的階段，特別是20xx年xx市的房地產(chǎn)價(jià)格增勢(shì)強(qiáng)勁，全年度房地產(chǎn)價(jià)格增幅近40%，預(yù)示著xx市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入到了一個(gè)快速增長(zhǎng)的階段
2、xx市正在進(jìn)一步拓寬城市空間，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城區(qū)面積的擴(kuò)大促使xx市正在往一個(gè)現(xiàn)代化的大城市方向發(fā)展，這也對(duì)本案是一個(gè)利好
3、xx市距著名旅游城市xx市僅一小時(shí)車(chē)程，處于該市“一小時(shí)交通圈”內(nèi)，具有可挖掘的周邊市場(chǎng)，可進(jìn)一步擴(kuò)大本案推廣外延，廣泛傳播本案形象
4、本案在xx市屬于大規(guī)模景觀樓盤(pán)，秀美景致與規(guī)模優(yōu)勢(shì)相結(jié)合，成就了本案在xx市樓盤(pán)項(xiàng)目的卓越品質(zhì)，使本案具有了塑造品牌的優(yōu)秀基礎(chǔ)
威脅
1、與本案處于同一區(qū)位的有“xx”等三個(gè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，其中“xx”項(xiàng)目的建筑形態(tài)統(tǒng)一和諧，與本案眾多建筑形態(tài)融合在一起的特點(diǎn)形成鮮明對(duì)比，給本案構(gòu)成了一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力
2、本案周邊的樓盤(pán)項(xiàng)目雖可促使該區(qū)域形成一種統(tǒng)一的居住氛圍，但也容易分散一部分目標(biāo)消費(fèi)群，弱化本案的影響度和推廣度
3、xx市人口有限，多年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展已消化了部分消費(fèi)力，增大了本案的市場(chǎng)推廣及銷售風(fēng)險(xiǎn)
4、作為xx市郊區(qū)的樓盤(pán)，本案所處區(qū)域要形成一個(gè)成熟的住宅區(qū)域還需要一定的時(shí)間，消費(fèi)者對(duì)該地塊也需要有一個(gè)認(rèn)同的過(guò)程
(二)項(xiàng)目廣告目標(biāo)市場(chǎng)
根據(jù)本案的特點(diǎn)及上述的SWOT分析結(jié)果，初步確定本案的目標(biāo)市場(chǎng)可包括：
1.第一目標(biāo)市場(chǎng)：xx市本地(包括城區(qū)和郊縣城鎮(zhèn));
2.第二目標(biāo)市場(chǎng)：xx市周邊地區(qū)(如xx市等具有潛在購(gòu)買(mǎi)力的地區(qū))。
(三)目標(biāo)消費(fèi)群定位
在市場(chǎng)定位與項(xiàng)目定位相結(jié)合的基礎(chǔ)上，將目標(biāo)消費(fèi)群鎖定為以下人群。
1.按購(gòu)房動(dòng)機(jī)：(1)居住者;(2)投資者。
2.按地理位置：
(1)xx市本地人及在xx市工作的外地人;
(2)周邊地區(qū)想將本案作為第二居所的人士。
三、本案的廣告推廣計(jì)劃
(一)廣告訴求重點(diǎn)
結(jié)合本案特點(diǎn)，在本案的不同銷售階段，將本案主題進(jìn)行輪流展示，著力形象介紹，使其盡快被目標(biāo)客戶群所了解和接受。具體廣告的訴求重點(diǎn)將從以下六方面突出。
1.項(xiàng)目的整體優(yōu)勢(shì)：可著重突出中高檔景觀樓盤(pán)和本市規(guī)模較大的樓盤(pán)。
2.地貌布局：本案遵循自然生態(tài)法則進(jìn)行布局，小區(qū)地貌獨(dú)具特色。
3.生態(tài)環(huán)境景觀：獨(dú)特的景觀生態(tài)環(huán)境是本案的一大亮點(diǎn)，在推廣時(shí)應(yīng)著重強(qiáng)調(diào)。
4.配套：本案擁有大型現(xiàn)代化購(gòu)物商廈、大型景觀休閑廣場(chǎng)等完備的生活配套;與此同時(shí)，本案的智能化系統(tǒng)在本地也將是比較先進(jìn)的。
5.人文氛圍：毗鄰x學(xué)院，同時(shí)這一區(qū)域?qū)⒅饾u發(fā)展成為xx市的文教區(qū)，是xx市最具現(xiàn)代文明底蘊(yùn)的城市板塊，人文氣息十分濃厚，為本案營(yíng)造了一種強(qiáng)烈的文化氛圍，這是本案最為珍貴的訴求點(diǎn)，應(yīng)著重突出。
6.居住理念：本案所營(yíng)造的是一種天人合一的'居住理念，人與自然和諧相融是都市人居品質(zhì)的極致彰顯，倡導(dǎo)一種健康的生活方式也是本案的感性訴求點(diǎn)之一。
(二)廣告表現(xiàn)
1.廣告主題圍繞本案“xxxxx”這一居住理念，在本案的不同營(yíng)銷階段設(shè)置不同的推廣主題，包括上述幾大訴求點(diǎn)以及本案的銷售進(jìn)展情況。
2.廣告主導(dǎo)概念：秀麗的自然風(fēng)光條件與濃厚的人文氛圍完美結(jié)合。
3.廣告表現(xiàn)原則
(1)訴求單純形象力求突出產(chǎn)品品牌與產(chǎn)品本身的形象，文字感性而具有說(shuō)服力。
(2)風(fēng)格統(tǒng)一化：從傳播的媒介上整體考慮統(tǒng)一風(fēng)格，包括選用的圖片、圖形、字體、色彩和編排樣式。
(3)系列化：在項(xiàng)目整個(gè)營(yíng)銷過(guò)程中，根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)階段，按推廣的節(jié)奏，分為幾個(gè)推廣單元，形成單元系列，以加強(qiáng)每個(gè)階段的推廣與訴求重點(diǎn)，同時(shí)將本案各方面的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)分章節(jié)進(jìn)行有側(cè)重的展示，讓人們能強(qiáng)烈、全面地認(rèn)識(shí)、認(rèn)同本案所獨(dú)具的優(yōu)勢(shì)與品位。
(4)廣告誘導(dǎo)重點(diǎn)：著重分階段提示“xx項(xiàng)目”針對(duì)各個(gè)目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)自身價(jià)值的定位，界定自身價(jià)值、生活階層、生活品位等一系列針對(duì)個(gè)性的訴求，以提供充分的心理暗示，貼近目標(biāo)消費(fèi)群的心理期待，引導(dǎo)其采取購(gòu)買(mǎi)行為。
(三)廣告媒體發(fā)布計(jì)劃
電視、廣播、報(bào)紙、戶外和車(chē)體等廣告的表現(xiàn)形式都將成為本案可選擇的宣傳推廣媒體，形成全方位的強(qiáng)大推廣媒體組合。
在本案各銷售階段媒體配合情況如表8-8所示。
表8-8本案各銷售階段媒體配合情況表
銷售階段
具體情況
引導(dǎo)期
首期推向市場(chǎng)，廣告運(yùn)用以一些新聞報(bào)道、大型戶外媒體和售樓部的全面啟用為主，結(jié)合項(xiàng)目奠基這一市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)
公開(kāi)期
樓盤(pán)正式推向市場(chǎng)，廣告媒體的安排轉(zhuǎn)向以報(bào)刊媒體為主，同時(shí)可配合一定的促銷活動(dòng)
強(qiáng)銷期
各種媒體攻勢(shì)互相配合、全面展開(kāi)，推廣重點(diǎn)圍繞銷售進(jìn)展情況開(kāi)展。在客戶對(duì)本案了解的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化本案影響力，促使銷售迅速擴(kuò)大
持續(xù)期
廣告媒體的投放減少，銷售上的廣告宣傳主要依靠前期剩余的戶外媒體和印刷媒體維持
(四)廣告分期
本案廣告將依據(jù)市場(chǎng)銷售情況及銷售周期采取各階段不同的廣告活動(dòng)，使受眾全面透徹地掌握本案信息，同時(shí)節(jié)省一定的廣告費(fèi)用。鑒于本案大型景觀住宅的定位，在本年度內(nèi)的廣告分期建議如表8-9所示。
表8-9xx項(xiàng)目廣告分期情況表
階段
日期
媒介運(yùn)用
廣告主題
導(dǎo)入期
3月中
至7月中
戶外大型廣告牌：設(shè)置在xx市區(qū)主干道上，引導(dǎo)型廣告建議尺寸在20米x10米
預(yù)告開(kāi)盤(pán)日期；本案的總體規(guī)劃優(yōu)勢(shì)；著力介紹本案形象，塑造本案品牌及企業(yè)品牌形象，使消費(fèi)者對(duì)本案有一個(gè)整體的把握與了解；重點(diǎn)是感性、概念性的訴求，強(qiáng)調(diào)的是樓盤(pán)整體的品牌形象和企業(yè)形象
現(xiàn)場(chǎng)看板：在工地搭設(shè)大型看板，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氣勢(shì)及銷售氣氛
墻體廣告：在工地現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置，推廣樓盤(pán)和企業(yè)形象，吸引周?chē)罕娮⒁�，依�?jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況設(shè)置尺寸
報(bào)紙廣告：在《xx日?qǐng)?bào)》上發(fā)布以軟新聞方式為主的廣告，使受眾對(duì)本案有一個(gè)基本的了解，開(kāi)工奠基建議以整版平面報(bào)紙廣告的形式實(shí)施
燈廂廣告：在環(huán)城北路的主干道兩旁，每50米設(shè)置一對(duì)路牌，共40對(duì)
道旗制作：沿xx市主干道布置
售樓中心：售樓處及樣板房設(shè)計(jì)布置完成，營(yíng)銷道具準(zhǔn)備完畢
公開(kāi)期（導(dǎo)入期后1周左右）
7月底至10月中
報(bào)紙廣告：主要以《xx日?qǐng)?bào)》為主，時(shí)間配合項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程來(lái)實(shí)施
各個(gè)主題以系統(tǒng)的方式連續(xù)展開(kāi)：開(kāi)盤(pán)信息；樓盤(pán)形象宣傳；本案的規(guī)模優(yōu)勢(shì)；本案優(yōu)越的自然環(huán)境景觀及濃郁的文化氛圍；本案配套優(yōu)勢(shì)
夾報(bào)：每個(gè)月一次，以?shī)A報(bào)形式推廣，加深受眾印象
電視媒體：xx市電視臺(tái)專題報(bào)道，開(kāi)盤(pán)時(shí)向各大媒體發(fā)布開(kāi)盤(pán)信息，配合公關(guān)活動(dòng)進(jìn)行樓盤(pán)強(qiáng)勢(shì)宣傳，強(qiáng)化樓盤(pán)形象
活動(dòng)：在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日舉辦開(kāi)盤(pán)慶典儀式
強(qiáng)銷期
10月底至春節(jié)前后
報(bào)紙廣告：整合公開(kāi)期報(bào)紙媒介投放策略，《xx晚報(bào)》與《xx報(bào)》配合進(jìn)行，每月兩次投放
本案價(jià)格優(yōu)勢(shì)；本案熱銷進(jìn)展情況；與公開(kāi)期相一致的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、環(huán)境景觀優(yōu)勢(shì)、配套優(yōu)勢(shì)等
廣播：在主要廣播媒體上發(fā)布，選擇早晨及晚上八點(diǎn)左右
電視媒體：xx市電視臺(tái)專題報(bào)道
海報(bào)：定點(diǎn)定區(qū)域發(fā)送關(guān)于樓盤(pán)信息的海報(bào)，對(duì)訴求對(duì)象做密集轟炸，擴(kuò)大影響面
活動(dòng)：可舉辦促銷活動(dòng)，加強(qiáng)本案影響力，或參加房交會(huì)
持續(xù)期
11月中
報(bào)紙廣告：每半月投放一次廣告
銷售單位信息；價(jià)格優(yōu)勢(shì)；熱銷情況
電視媒體：xx電視臺(tái)專題報(bào)道
四、本案的廣告費(fèi)用的預(yù)算
根據(jù)以上該項(xiàng)目的廣告策略，整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和市場(chǎng)推廣的總費(fèi)用以控制在總的銷售額的1.5%左右較為合適。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較長(zhǎng)時(shí)間的低迷狀態(tài)，則本案總的廣告預(yù)算將做相應(yīng)的追加調(diào)整。
房地產(chǎn)策劃方案6
一、 前言
就該項(xiàng)目推廣思路細(xì)則及實(shí)施方案作一具體描述推廣思路及實(shí)施方案遵循“準(zhǔn)確、合理、領(lǐng)先、系統(tǒng)及可操性”等原則，以求使該項(xiàng)目一推出市場(chǎng)即贏得“滿堂紅”。
二、市場(chǎng)分析
1.1寫(xiě)字樓宏觀市場(chǎng)分析
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)四大產(chǎn)品(住宅、商鋪、寫(xiě)字樓、廠房)中，寫(xiě)字樓的各項(xiàng)綜合指標(biāo)最能反映一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力狀況及走勢(shì)。因此，購(gòu)買(mǎi)(或租用)寫(xiě)字樓的客戶群最理性，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)較高，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)亦較大。粗略縱觀寫(xiě)字樓的發(fā)展?fàn)顩r，在92、93年房地產(chǎn)一片熱潮中，寫(xiě)字樓市場(chǎng)也是一片歡聲笑語(yǔ)，在廣州當(dāng)時(shí)的地標(biāo)性物業(yè)“世貿(mào)中心”就曾賣(mài)到16000元/M2。但伴隨著寫(xiě)字樓的過(guò)度開(kāi)發(fā)和國(guó)家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，寫(xiě)字樓的命運(yùn)也最為悲慘，以96年以后的廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)為例，環(huán)市東路、天河北路一帶的甲級(jí)寫(xiě)字樓的月租金從旺市時(shí)的250-350元/M2跌到120-180元/M2，跌幅近60%，且空置率仍相當(dāng)高。寫(xiě)字樓的蕭條直至98年底。1999年至20xx年，隨著中國(guó)即將加入世貿(mào)步伐的臨近，部分省市寫(xiě)字樓租售市場(chǎng)開(kāi)始升溫，盡管大部分升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是達(dá)到40%。20xx年以后，隨著中國(guó)正式加入世貿(mào)組織和國(guó)家經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，國(guó)外機(jī)構(gòu)和國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓將有較大的需求，尤其是京、津、滬、穗等經(jīng)濟(jì)中心和內(nèi)地在地理交通上占有重要地位的區(qū)域性大城市，如武漢、成都、重慶等。因此，寫(xiě)字樓的市場(chǎng)機(jī)會(huì)將會(huì)越來(lái)越多。
1.2武漢寫(xiě)字樓現(xiàn)狀分析
要分析武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)，首先得認(rèn)識(shí)武漢。武漢作為湖北省省會(huì)，位于中國(guó)中部軸線，長(zhǎng)江中游地帶，是全國(guó)重要的交通樞紐，素有“九省通衢”之稱，水、陸、空交通發(fā)達(dá)，同時(shí)武漢也是全國(guó)重要的物資集散地，漢正街小商品市場(chǎng)聞名全國(guó)，也輻射全國(guó)，是一座多功能綜合性特大城市，商業(yè)經(jīng)濟(jì)活躍。
武漢寫(xiě)字樓主要集中在商務(wù)區(qū)漢口區(qū)，高檔寫(xiě)字樓售價(jià)基本在6000-8000元/ M2之間，租價(jià)基本在40-70元/ M2·月之間，，管理費(fèi)基本在10-15元/ M2·月之間，入住狀況則兩極分化，以招銀大廈、建銀大廈等十座寫(xiě)字樓為例，招銀大廈、泰合廣場(chǎng)等五座寫(xiě)字樓入住率在90%左右，建銀大廈、瑞通廣場(chǎng)等四座寫(xiě)字樓入住率都在40%以下。
武漢所處地理及發(fā)展?fàn)顩r，在中國(guó)加入世貿(mào)成為現(xiàn)實(shí)和在武漢在西部大開(kāi)發(fā)中所肩負(fù)的使命，注定武漢在今后的發(fā)展中將充滿著機(jī)會(huì)和活力，也必將吸引大量的跨國(guó)集團(tuán)和國(guó)內(nèi)各類企業(yè)搶灘進(jìn)駐武漢，武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)在今后兩年肯定會(huì)機(jī)會(huì)不少。
2、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析
2.1同質(zhì)同檔寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析(見(jiàn)附表1)
因中商廣場(chǎng)項(xiàng)目大、檔次高，因此，其市場(chǎng)應(yīng)在武昌區(qū)的基礎(chǔ)上吸納其它區(qū)尤其是漢口區(qū)寫(xiě)字樓的客源，故全面分析武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)對(duì)本案有莫大幫助。
2.2武昌區(qū)寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手個(gè)案分析
在武昌區(qū)與本案爭(zhēng)奪客源的主要為亞貿(mào)廣場(chǎng)、綠洲廣場(chǎng)、珞珈山大廈、江天大廈和洪廣大廈，中商廣場(chǎng)目前出租率僅為25%，而亞貿(mào)廣場(chǎng)B座入住率達(dá)100%，江天大廈入住率為80%，以中商廣場(chǎng)在武昌區(qū)的檔次和地標(biāo)地位及中商集團(tuán)的影響力和號(hào)召力，中商廣場(chǎng)的低出租率和零出售令人費(fèi)解。因此，中商廣場(chǎng)面臨著原有寫(xiě)字樓和新峻工寫(xiě)字樓雙重壓力，其中本案最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為亞貿(mào)廣場(chǎng)。
亞貿(mào)廣場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
名稱：亞洲貿(mào)易廣場(chǎng)
地點(diǎn)：武昌區(qū)武珞路628號(hào)
開(kāi)發(fā)商：亞洲貿(mào)易廣場(chǎng)股份有限公司
總占地面積：12000 M2
總建筑面積：120000 M2，其中A座建面36000 M2
規(guī)劃：由A、B二幢塔樓和裙樓連體而成
層高：A座28層 B座32層
功能：底樓—美食城、肯德基、停車(chē)場(chǎng)
一樓—五樓為商場(chǎng)
A座8-17層原規(guī)劃為四星級(jí)賓館，現(xiàn)定位為寫(xiě)字樓
A座18-28層為高檔寫(xiě)字樓
B座為高檔寫(xiě)字樓
租售方式：出售、出租、以租代售三種形式
售價(jià)：均價(jià)4800元/M2，整體購(gòu)買(mǎi)還有優(yōu)惠，并有一定的投
資優(yōu)惠政策
租價(jià)：均價(jià)70元/M2，大面積出租可優(yōu)惠(以此價(jià)位出租，其實(shí)是引導(dǎo)客戶選擇購(gòu)買(mǎi)方式的采用的策略)
以租代售：120元/ M2·月，五年期滿，產(chǎn)權(quán)歸客戶，但每年租金需每年第一個(gè)月付清(選擇此種方式的客戶也不會(huì)多，以100M2面積計(jì)算，首期付出了20%的款項(xiàng)后，五年共付70萬(wàn)元，而采用按揭形式購(gòu)買(mǎi)僅需480000元，相當(dāng)于五年分期的70%)
管理費(fèi)：5.5元/ M2·月
入住率：B座100% A座尚未入住
配套：具備購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)等各項(xiàng)設(shè)施，具體為裙
樓大型商場(chǎng)(全市第四)，200泊位停車(chē)場(chǎng)、新加坡美
食城、肯德基快餐廳、裙樓屋頂露天泳池、高檔保齡
球館、美發(fā)美容中心等。
實(shí)用率：69%
外立面裝飾：裙樓玻璃幕墻，塔樓以白色條磚為主，配淺 藍(lán)色玻璃
內(nèi)部設(shè)施：中央空調(diào)、IDD電話、互聯(lián)網(wǎng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、A
座共6部電梯
內(nèi)部裝修：寫(xiě)字樓無(wú)天花、水泥地面
優(yōu)惠政策：
三、 項(xiàng)目分析
1、項(xiàng)目理解
項(xiàng)目名稱：中商廣場(chǎng)
地點(diǎn)：武昌區(qū)中南路
占地面積：6700M2
建筑面積：
規(guī)劃：由A、B二幢角筒式主樓和裙樓連體而成
樓高：180米
樓層：A座49層 B座38層(均含地下二層)
功能：地下一、二層為停車(chē)場(chǎng)
地上1-6層為購(gòu)物中心
地上7-9層為飲食娛樂(lè)、休閑、健身中心
地上10-49層為寫(xiě)字樓
實(shí)用率：62%
室內(nèi)交通：寫(xiě)字樓11部美國(guó)奧的斯高速豪華直升客梯，2部
專用消防電梯，另設(shè)步梯通道3條，寬1.2 米
室外交通：46條公交線路在此設(shè)站，緊鄰長(zhǎng)途客運(yùn)站、武昌
火車(chē)站、到武漢客運(yùn)港和天河機(jī)場(chǎng)均有直達(dá)車(chē)
智能化：中商廣場(chǎng)具備5A功能，即自動(dòng)化管理系統(tǒng)(BAS)、
自動(dòng)化監(jiān)控及保安系統(tǒng)(ACS)、消防自動(dòng)化系統(tǒng)
(FAS)、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)(CAS)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)
(OAS)
空調(diào)設(shè)施：美國(guó)特靈牌制冷機(jī)組及中央空調(diào)系統(tǒng)，另有新風(fēng)
增氧系統(tǒng)
消防設(shè)施：消防自動(dòng)報(bào)警聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，房間及過(guò)道設(shè)有手動(dòng)報(bào)
警閥，多層次消防安全保護(hù)，主樓第10、23、36
層為防火、消煙、供氧、疏散避難層，并設(shè) 2部
直升全程消防專用電梯
供電設(shè)施：供配電房接收輸出兩回路10KV高壓變電，24小
時(shí)供電，另設(shè)進(jìn)口人防應(yīng)急柴油機(jī)發(fā)電機(jī)組，以
供主要設(shè)備的緊急啟動(dòng)
停車(chē)場(chǎng)：地下兩層共180多個(gè)泊車(chē)位，保安、監(jiān)控和收費(fèi)系
統(tǒng)由電腦控制，全天候服務(wù)
外裝飾：裙樓為鋁塑復(fù)合板，主樓以米黃色進(jìn)口面磚和綠色
玻璃相間的幕墻、條點(diǎn)窗磚面裝飾
內(nèi)裝修：豪華大堂，高檔進(jìn)口石材貼面鋪地，公共走道采用
高檔石材鋪地，礦棉天花板吊頂，公共衛(wèi)生間全套
裝修。寫(xiě)字間均裝天花，地面鋪地毯
租售方式：可售、可租
售價(jià)：均價(jià)7000元/M2
月租價(jià)：35元/M2起，升高一層加1元/M2，均價(jià)約為55元/M2
開(kāi)發(fā)商：中商集團(tuán)中江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
物業(yè)管理：中江物業(yè)管理有限公司
物業(yè)顧問(wèn)：香港屋宇物業(yè)管理有限公司
建筑商：武漢建工集團(tuán)
2、過(guò)往推廣策劃
2.1過(guò)往市場(chǎng)定位：5A智能大廈
2.2過(guò)往目標(biāo)客戶群定位：IT行業(yè)
2.3過(guò)往銷售價(jià)格：7000元/M2
3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)及優(yōu)勢(shì)分析
3.1中國(guó)年底加入世貿(mào)國(guó)外資本的涌入促進(jìn)整個(gè)寫(xiě)字樓市道好轉(zhuǎn)，本項(xiàng)目作為寫(xiě)字樓同樣受惠。
3.2 國(guó)家開(kāi)始西部大開(kāi)發(fā)，武漢是通往所有西部開(kāi)發(fā)的中間點(diǎn)，水、陸、空交通發(fā)達(dá)，作為內(nèi)地最大城市的武漢商機(jī)增多，因此，伴隨西部開(kāi)發(fā)的不斷深入，武漢的寫(xiě)字樓市道會(huì)有所好轉(zhuǎn)。
3.3 中商廣場(chǎng)為武昌第一高樓，作為武昌區(qū)地標(biāo)性建筑，具備較強(qiáng)的吸客能力
3.4中商廣場(chǎng)為武漢上市公司中商集團(tuán)開(kāi)發(fā)，中商具備品牌優(yōu)勢(shì)，中商品牌可供挖掘和利用
3.5中商廣場(chǎng)地處武昌區(qū)主干道內(nèi)環(huán)路中南路，交通發(fā)達(dá)，周邊
眾多金融機(jī)構(gòu)和政府機(jī)關(guān)，緊鄰省委、省府等四大政府班子府邸，既是文教科技中心，又是武漢政治中心，尊貴之氣、
儒雅之風(fēng)油然而生，地理優(yōu)勢(shì)無(wú)可替代。
3.6中商廣場(chǎng)原有的宣傳推廣和銷售手法欠缺，即缺乏整體包裝，
又無(wú)靈活優(yōu)惠的租售政策，在此方面可利用敝司的優(yōu)勢(shì)，充
分整合中商廣場(chǎng)現(xiàn)有資源，對(duì)中商廣場(chǎng)重新包裝，制定靈活
優(yōu)惠的租售政策，通過(guò)經(jīng)驗(yàn)豐富、訓(xùn)練有素的銷售人員推介，軟件方面可塑性相當(dāng)大。
3.7中商廣場(chǎng)為5A智能型甲級(jí)寫(xiě)字樓，智能型是高檔寫(xiě)字樓的必
備功能和發(fā)展趨勢(shì)，中商廣場(chǎng)具備作為智能型大廈的基本功能。
3.8 中商廣場(chǎng)租售價(jià)格能根據(jù)市場(chǎng)作適當(dāng)調(diào)整，從高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)
手30%的率下降到20%左右，即從7000元/M2調(diào)整為5600
元/M2，價(jià)格漸趨合理，同時(shí)說(shuō)明中商廣場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)層能尊重市場(chǎng)、靈活應(yīng)變。
3.9 中商廣場(chǎng)內(nèi)外裝飾裝修在區(qū)域范圍內(nèi)首屈一指，寫(xiě)字間裝有天花，地面鋪設(shè)地毯，為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所沒(méi)有，進(jìn)一步拉近了與
競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格距離，同時(shí)提高了樓盤(pán)的.附加值。
3.10中商廣場(chǎng)為現(xiàn)樓，對(duì)于那些對(duì)期樓缺乏信心的投資客及急于
租場(chǎng)辦公的企業(yè)來(lái)說(shuō)，有信心和時(shí)間上的優(yōu)勢(shì)。
4、項(xiàng)目問(wèn)題及劣勢(shì)分析
4.1中國(guó)加入世貿(mào)的腳步聲雖然越來(lái)越臨近，但尚未正式加入，
因此，外商在國(guó)內(nèi)相當(dāng)部份僅是停留在市場(chǎng)調(diào)查方面，尋根據(jù)點(diǎn)尚需時(shí)日
4.2中商廣場(chǎng)雖然在小區(qū)域內(nèi)有地頭優(yōu)勢(shì)，但武昌區(qū)畢竟是文教
科研區(qū)，真正的商務(wù)區(qū)在漢口。因此，縮小了客戶群的范圍。
4.3在區(qū)域范圍內(nèi)武珞路上有多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，檔次雖略低，但以
其價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引了部分客源，中商廣場(chǎng)在價(jià)位上偏高，雖經(jīng)調(diào)整漸趨合理，但價(jià)格比較來(lái)講仍無(wú)任何優(yōu)勢(shì)。
4.4中商廣場(chǎng)雖然為武昌第一高樓，但外立面缺乏現(xiàn)代感，作為
地標(biāo)性建筑外觀給人第一感覺(jué)是用落后的磁磚組成。因此，
要想樹(shù)立中商廣場(chǎng)領(lǐng)袖地位僅憑高度尚顯證據(jù)不足。
4.5中商廣場(chǎng)為現(xiàn)樓，現(xiàn)樓有現(xiàn)樓的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也有其不利的一面，“是騾子是馬”已清清楚楚，缺乏進(jìn)一步炒作和想象的空間，對(duì)愛(ài)炒期樓的投資客已無(wú)空間。
4.6中商廣場(chǎng)實(shí)用率僅為62%，為同區(qū)域最低，且配套設(shè)施不完善。
4.7中商廣場(chǎng)已作過(guò)宣傳推廣，盡管原因很多，但從業(yè)績(jī)來(lái)講，
應(yīng)視為不成功，因此，要重新包裝項(xiàng)目和做好項(xiàng)目，需付出雙倍的努力。
四、項(xiàng)目介入市場(chǎng)身份設(shè)定
根據(jù)以上市場(chǎng)分析及項(xiàng)目分析，本項(xiàng)目介入市場(chǎng)身份設(shè)定如下：
1、市場(chǎng)形象定位
中商廣場(chǎng)從營(yíng)銷的角度看，處于從零開(kāi)始的狀況，由于之前并未作大規(guī)模且有計(jì)劃的宣傳推廣，也未把項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)盡最大可能表現(xiàn)出來(lái)，敝司建議首先將項(xiàng)目重新包裝定位，以下是敝司通過(guò)對(duì)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查及對(duì)該項(xiàng)目詳細(xì)分析得出的思考：
項(xiàng)目形象定位為：武漢市內(nèi)環(huán)線商務(wù)區(qū)標(biāo)志性智能大廈
原因：該項(xiàng)目有足夠的質(zhì)素支持上述定位
支持點(diǎn)：
1. 1該項(xiàng)目位于武昌區(qū)內(nèi)環(huán)線中南路上，中南路為武昌的商務(wù)中
心和武漢金融一條街，也是武漢商務(wù)區(qū)之一，以此淡化人們
心目中武昌區(qū)作為武漢市文教科研區(qū)的思維定勢(shì)，同時(shí)強(qiáng)化
位于武漢政治中心區(qū)，這是其成為標(biāo)志性建筑物業(yè)地段上的獨(dú)性。
1.2該項(xiàng)目是內(nèi)環(huán)線武昌區(qū)段最高建筑，高度為180米，這是中商
廣場(chǎng)成為標(biāo)志性建筑最大的支持點(diǎn)，即唯一性。
1.3中商廣場(chǎng)擁有5A級(jí)智能系統(tǒng)，即自動(dòng)化管理系統(tǒng)、自動(dòng)化監(jiān)
控及保安系統(tǒng)、消防自動(dòng)化系統(tǒng)、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公自動(dòng)
化系統(tǒng)，是其與其它項(xiàng)目與眾不同之處，即權(quán)威性。
2、項(xiàng)目市場(chǎng)推廣定位
根據(jù)上述市場(chǎng)定位，我們可以看出，本項(xiàng)目在區(qū)域范圍內(nèi)所處龍頭地位，因此市場(chǎng)推廣定位要求有針對(duì)性，同時(shí)要大氣、豪氣、霸氣。
項(xiàng)目推廣定位：領(lǐng)袖風(fēng)范、商貴首選
2.1理由：由于項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶為經(jīng)濟(jì)狀況良好的大中型企
業(yè)和大部分有實(shí)力商人。所以項(xiàng)目的形象定位圍繞這一客戶
群體的特性，突出尊貴感。
2.2領(lǐng)袖風(fēng)范，表達(dá)的是在區(qū)域范圍內(nèi)本項(xiàng)目的“龍頭”地位，
以樓盤(pán)第一高度、5A級(jí)智能系統(tǒng)等設(shè)施質(zhì)素及香港屋宇物管
公司管理模式等優(yōu)勢(shì)而傲視群雄而商貴首選的是入住本項(xiàng)目
的都是商界中的“翹楚”、“ 梟雄”，這對(duì)于真的“梟雄”會(huì)獲
得他們的認(rèn)同，而對(duì)于離“梟雄”尚有一段距離的中型企業(yè)
主來(lái)說(shuō)也會(huì)以入主中商廣場(chǎng)辦公而自豪。
3、目標(biāo)客戶群定位
3.1從企業(yè)性質(zhì)定位
境外跨國(guó)企業(yè)，尤其是知名國(guó)際企業(yè)
國(guó)內(nèi)中大型國(guó)有企業(yè)
國(guó)內(nèi)有實(shí)力的私營(yíng)企業(yè)
3.2從企業(yè)類型定位
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、金融證券公司、保險(xiǎn)公司、IT企業(yè)高科技術(shù)企業(yè)。
3.3從目標(biāo)客戶的來(lái)源定位
對(duì)現(xiàn)有辦公環(huán)境不滿意和企業(yè)發(fā)展壯大了，需要換一間更能體現(xiàn)身份和檔次的企業(yè);
現(xiàn)有租戶15%，即現(xiàn)租戶之60%轉(zhuǎn)為買(mǎi)寫(xiě)字樓。不過(guò)要使現(xiàn)有租戶60%轉(zhuǎn)為購(gòu)買(mǎi)即需要有一套比較優(yōu)惠的措施。(優(yōu)惠方案在推廣策略里面詳述);
投資客50%，要吸引投資客需要有一個(gè)吸引投資的回報(bào)率和保障回報(bào)能實(shí)現(xiàn)的方案。(具體方案在促銷策略里面詳述);
自用型買(mǎi)家35%，對(duì)于那些經(jīng)營(yíng)平穩(wěn)發(fā)展的企業(yè)，此方案較為吸引。
但首期款不能太重，貸款期不能太短。(具體方案在促銷策略里面詳述)
4、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位
4.1 售價(jià)：均價(jià)5600元/M2，雖然此價(jià)格仍為武昌區(qū)寫(xiě)字樓最高
價(jià)，但與寫(xiě)字樓質(zhì)素相比，此價(jià)位應(yīng)能為目標(biāo)客戶群所接受，
此價(jià)位應(yīng)該是中商廣場(chǎng)的價(jià)格突破點(diǎn)
4.2租價(jià)：起租35元/M2，層差1元/M2，即均租約55元/M2，
另管理費(fèi)12.5元/M2(含空調(diào)費(fèi))
五、項(xiàng)目包裝
1、 售樓部、租賃部包裝設(shè)計(jì)建議(見(jiàn)附圖)
原則：體現(xiàn)中商廣場(chǎng)的檔次與風(fēng)格
體現(xiàn)一種大氣、豪氣
2、 中商廣場(chǎng)寫(xiě)字樓樣板間設(shè)計(jì)建議(見(jiàn)附圖)
3、 中商廣場(chǎng)大門(mén)前升旗設(shè)計(jì)(見(jiàn)附圖)
4、 更改樓名，作為商廈名稱中商在三大不足：一是不大氣，雖然中商是開(kāi)發(fā)公司中商集團(tuán)的簡(jiǎn)稱，但作為標(biāo)志性建筑，如用公司名稱，一般來(lái)講不會(huì)大氣，像廣州幾乎所有甲級(jí)寫(xiě)字樓均未用公司名稱作樓名;二是“中商”同造謠中傷的中傷諧音;三是中商似乎給人以中商、外商區(qū)分之感。因此，建議“中商廣場(chǎng)”改為“中南廣場(chǎng)”，理由除上述四點(diǎn)外，尚有三點(diǎn)：一是中南也同樣可理解為是中南商業(yè)股份有限公司的簡(jiǎn)稱，與中商并不矛盾;二是中南位于中南路上，中南路在武昌可以說(shuō)是“路王”，同時(shí)也是內(nèi)環(huán)路主干道;三是中南有中南地區(qū)之地域概念，包容性更大。
六、推廣策略
1、 本項(xiàng)目推廣四大障礙點(diǎn)
1. 1區(qū)位概念上的障礙。本項(xiàng)目位于武昌區(qū)，一提武昌，人們很自然認(rèn)為它是一個(gè)文教科研區(qū)，似乎與寫(xiě)字樓關(guān)聯(lián)不大，從而降低了對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)同感。同時(shí)，人們總是拿它與同區(qū)域亞貿(mào)比，所以總是在圈圈里跳不出來(lái)。
1. 2價(jià)格劣勢(shì)上的障礙。對(duì)于投資客來(lái)講，最關(guān)心的是價(jià)格和升值空間以及投資回報(bào)問(wèn)題，對(duì)樓盤(pán)質(zhì)素的考慮不在首位。因此，很難吸引投資客。
1. 3項(xiàng)目自身質(zhì)素的障礙。本項(xiàng)目走的是甲級(jí)寫(xiě)字樓，5A智能大廈。但本身質(zhì)素未全部到位。例如配套不全，外觀不氣派，缺乏現(xiàn)代感，從而與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手沒(méi)有一個(gè)相當(dāng)明顯的差距。
1. 4付款方式的障礙。在項(xiàng)目?jī)r(jià)位無(wú)優(yōu)勢(shì)，質(zhì)素?zé)o明顯差別的情況下，呆板和繁重的付款方式應(yīng)是造成本項(xiàng)目前期不成功的主因。
1.5 目標(biāo)客戶定位不準(zhǔn)。項(xiàng)目原目標(biāo)客戶定位為IT行業(yè)，雖有一定道理，面太狹窄。
2、 本項(xiàng)目推廣五大突破口
2. 1區(qū)位突破，改變?nèi)藗兊乃季S定式。區(qū)位上主要不提武昌，以免和文教和亞貿(mào)捆在一起，而是提內(nèi)環(huán)線，因?yàn)閮?nèi)環(huán)線可說(shuō)是武漢的商務(wù)中心，而本項(xiàng)目位于內(nèi)環(huán)線中南路上，。即稱位于內(nèi)環(huán)線商務(wù)區(qū)。這樣提，同時(shí)又與亞貿(mào)進(jìn)行了區(qū)隔，為說(shuō)明價(jià)格比其高提供了有力證據(jù)。
2.2價(jià)格突破、調(diào)價(jià)、調(diào)至5600元/M2，縮小與同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)
價(jià)格差，同時(shí)又與內(nèi)環(huán)線同質(zhì)樓盤(pán)比有價(jià)格優(yōu)。
2.3項(xiàng)目質(zhì)素提升，硬件方面除部分包裝及可裝修寫(xiě)字間計(jì)已基
本定型。因此，只有從軟件方面強(qiáng)調(diào)其與眾不同，如知名物
管公司管理，星級(jí)服務(wù)，可為買(mǎi)家免費(fèi)提供舉行企業(yè)和產(chǎn)品
展示會(huì)的場(chǎng)所等。
2.4付款方式的突破，價(jià)格上的不占優(yōu)，注定該項(xiàng)目要做成功必
須調(diào)整付款方式，使付款輕松，付款時(shí)間延長(zhǎng)。因此，采取
五成五年免息付款和五成八年銀行按揭及五年返租形式。以
此增強(qiáng)投資客的信心和減輕付款上的負(fù)擔(dān)。
2.5 目標(biāo)客戶原定為IT行業(yè)，IT行業(yè)雖發(fā)展很快且很有前景，但心竟是新生事物而本項(xiàng)目容量大，僅消化IT行業(yè)當(dāng)然吃不飽，因此要把目標(biāo)客戶群擴(kuò)充為各種經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)，如房地產(chǎn)公司、保險(xiǎn)公司等。
3、 設(shè)計(jì)logo、統(tǒng)一標(biāo)識(shí)
4、 項(xiàng)目包裝(前面已述，略)
5、 宣傳主題
5.1中心上的中心(強(qiáng)調(diào)區(qū)位)
5.2東方之顛 世紀(jì)基業(yè)(強(qiáng)調(diào)氣勢(shì))
5.3上流品味 領(lǐng)袖風(fēng)范(強(qiáng)調(diào)地位)
5.4商貴云集 商賈首選(強(qiáng)調(diào)客戶群層次)
5.5口首付、口風(fēng)險(xiǎn)、五年返租 震撼江城(強(qiáng)調(diào)付款輕松及高回報(bào)率)
5.6首付一萬(wàn)幾，月供一千幾，租不如買(mǎi)(強(qiáng)調(diào)購(gòu)買(mǎi)的輕松和價(jià)值)
6、 媒體廣告(見(jiàn)附頁(yè))
7、 媒體計(jì)劃(略)
七、營(yíng)銷策略
二、 營(yíng)銷節(jié)奏及分區(qū)銷售建議
A座為10—50層為寫(xiě)字樓(其中第10、23、36層為安全層)，即共38層寫(xiě)字樓，面積約40000M2。
B座10—38層為寫(xiě)字樓，(其中第10、23、36層為安全層)，即共26層，面積約26000M2。
分區(qū)銷售：建議A、B兩座，高、中、低三個(gè)不同樓層，第一階段推廣時(shí)，均拿出部分銷售，其中以B座略為多拿一些，底層略為多拿一些。以盡量銷售略差的寫(xiě)字間。
2、 價(jià)格策略
2.1 價(jià)格均價(jià)建議不高于5600元/M2
2.2 價(jià)格根據(jù)樓層、方向、景觀、間隔制定價(jià)差
2.3 拿出數(shù)套最低層、方向、景觀、間隔最差的單位做廣告，以低于亞貿(mào)廣場(chǎng)均價(jià)的價(jià)格銷售，以吸引更多客戶。
2.4 價(jià)格擬定實(shí)行“低開(kāi)中走”策略，先以較低價(jià)入市，再根據(jù)銷售情況調(diào)整價(jià)格。如銷售情況好，則微升。
3、 付款方式策略
3.1 付款原則上要求盡量減少首期款，增大免息分期成數(shù)和年限，提供盡可能長(zhǎng)的貸款年限。
營(yíng)銷節(jié)奏共分五個(gè)階段：籌備期，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期(主要針對(duì)現(xiàn)租戶)公開(kāi)銷售期，強(qiáng)銷期和續(xù)銷期。
3.2投資秘笈主體內(nèi)容
3.2.1因本項(xiàng)目與周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，價(jià)格偏高。因此，唯有給予客戶靈活輕松的付款方式和在投資回報(bào)上給予客戶以較高回報(bào)和較低風(fēng)險(xiǎn)，方是本項(xiàng)目從市場(chǎng)突圍的突破口。因此，建議采用五成五年免息分期，五成八年銀行按揭的付款方式和五年返租，年回報(bào)率10%的返租方案，針對(duì)具體客戶實(shí)施如下。
3.2.2針對(duì)中商廣場(chǎng)現(xiàn)有租戶，實(shí)行“租轉(zhuǎn)售”策略，所謂“租轉(zhuǎn)售”即本項(xiàng)目現(xiàn)租客戶如欲購(gòu)買(mǎi)所租寫(xiě)字樓，可優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，且有額外優(yōu)惠(免二年物業(yè)管理費(fèi))。這項(xiàng)工作應(yīng)走在所有營(yíng)銷工作的前面，因?yàn)槿绻熏F(xiàn)租戶解決了，則對(duì)外界具有強(qiáng)大的號(hào)召力和吸引力，我們炒作的空間也增大了，試想如果說(shuō)某幢大廈所有租戶都轉(zhuǎn)成為買(mǎi)家，對(duì)外界將是怎樣的震撼。因此，在市場(chǎng)不明朗的情況下，對(duì)現(xiàn)有租戶實(shí)行“租轉(zhuǎn)售“策略，這是對(duì)承租客戶和貴司可能皆大歡喜而且極其重要的一步。具體實(shí)施舉例如下：
例：現(xiàn)有一客戶租用中商廣場(chǎng)寫(xiě)字樓100M2，租期二年，租金為平均租金約55元/M2，管理費(fèi)為12.5元/M2，現(xiàn)實(shí)行“租轉(zhuǎn)售”， 售價(jià)為5600元/M2，同時(shí)給予贈(zèng)送兩年物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠政策，則計(jì)算如下：
該寫(xiě)字樓原銷售總價(jià)為：100 M237000元/M2=700000元
該寫(xiě)字樓現(xiàn)銷售總價(jià)為：100 M235600元/M2=560000元
免該客戶物管費(fèi)金額為：100 M2312.5元/ M231232=30000元
該客戶如實(shí)行五成五年分期付款及五成八年銀行按揭，則該客戶付款方式如下：
首期五成分五年付清，每年第一個(gè)月付清當(dāng)年款額10%，即56800元
該客戶貸款額為：56000350%=28000元
該客戶每月供款額為：(280000y10000)3129S38≈3623元(以
住房貸款利率計(jì)算)
該客戶租寫(xiě)字樓每月所交租金為：5500元
每月供款額與每月所交租金比為：5500-3623=1877元
從以上可以看出，該客戶買(mǎi)樓，每月供款僅3623元，比租樓要5500元之交1877元，一年少交22524元，減去每年所交的10%即56000元，客戶一年僅多交33476元，五年多交167380元，八年后就可擁有該寫(xiě)字樓。
3.3針對(duì)投資客實(shí)行“我先租樓，你再買(mǎi)樓”策略，即五年返租，具體為客戶如欲購(gòu)買(mǎi)中商廣場(chǎng)寫(xiě)字樓，由發(fā)展商與購(gòu)買(mǎi)客戶簽定五年還租合同，發(fā)展商在五年內(nèi)于(從簽定買(mǎi)賣(mài)合同后計(jì)算)每年第一個(gè)月將當(dāng)月租金逐漸返給購(gòu)樓者，年回報(bào)率為10%，五年回報(bào)率為50%。同樣，該客戶可采取五成八年銀行按貸方式付款。
例：現(xiàn)有一客戶采取五年返租和五成八年按貸方式購(gòu)買(mǎi)中商廣場(chǎng)寫(xiě)字樓100M2，售價(jià)為5600元/M2
具體計(jì)算為：100M2*5600元/ M2=560000元
該客戶每年交給發(fā)展商金額為：560000*10%=56000元
(第一個(gè)月交清)
該客戶五年交給發(fā)展商金額為：56000*5=280000元
每年還返該客戶金額為：560000*10%=56000元
每年逐月返還客戶金額為：56000÷12=4667元
五年還返該客戶金額為：56000*5=280000元
該客戶五年內(nèi)交給發(fā)展商金額實(shí)際為：280000-280000=0元
該客戶貸款金額為：560000÷2=280000元
該客戶月供金額為：(280000÷10000)*129.38=3623元
還返該客戶的金額與該客戶月供比為：4667-3623=1044元
五年內(nèi)還返該客戶的月平均租金為：
(560000÷12)÷100≈47元/ M2
該寫(xiě)字樓正常出租價(jià)格為：55元/M2
發(fā)展商每年除還返外尚可額外贏利：(55-47)*100*12=9600元
發(fā)展商五年內(nèi)除還返外尚可額外贏利：9600*5=48000元
3.4 針對(duì)自用型買(mǎi)家(尚未租樓)任其選擇以上二種
八、促銷策略
1、直銷
1.1在營(yíng)銷活動(dòng)中，有兩種情況適合采用直銷，一種是目標(biāo)客戶
為普羅大眾，面相當(dāng)廣，如街頭直銷人員所派保健品類單張，
保險(xiǎn)公司逐家登門(mén)拜訪，此類直銷層次相對(duì)較低;一種是目
標(biāo)客戶為某一特定群體，目標(biāo)相對(duì)比較明確，如某些渡假村
銷售會(huì)員卡等，層次相對(duì)較高，對(duì)直銷人員的要求也高些。
1.2直銷方式：電話拜訪，登門(mén)拜訪，單張派發(fā)。
1.3直銷對(duì)象：中商廣場(chǎng)已租客戶、其它寫(xiě)字樓客戶、金融單位、
證券公司、保險(xiǎn)公司、企事業(yè)單位、富有的私營(yíng)企業(yè)主。
1.4直銷人員：敝司銷售人員、大學(xué)生、禮儀(形象)小姐。
2、 DM郵寄
2.1對(duì)于距離比較遠(yuǎn)的客戶和未作過(guò)任何聯(lián)系的客戶，在上門(mén)拜
訪前先實(shí)行DM郵寄，拜訪。
2.2 DM對(duì)象：其它寫(xiě)字樓客戶，外省外市有意在武漢租寫(xiě)字樓
的客戶，證券金融單位、保險(xiǎn)公司、企事業(yè)單位。
2.3 DM郵寄內(nèi)容：中商廣場(chǎng)單張簡(jiǎn)介、中商廣場(chǎng)投資秘笈。
2.4 DM郵寄時(shí)間：于正式公開(kāi)推廣前一星期左右。
3、 優(yōu)惠政策
3. 1企業(yè)產(chǎn)品展示會(huì)，在人流比較集中，環(huán)境比較優(yōu)雅的地方舉 行企業(yè)形象和產(chǎn)品展示會(huì)，是很多企業(yè)樂(lè)此不彼的好事。因此，在推廣期內(nèi)，我們會(huì)選擇國(guó)內(nèi)或國(guó)際知名企業(yè)免費(fèi)在中商廣場(chǎng)舉行企業(yè)產(chǎn)品展示會(huì)。
3.2租或買(mǎi)寫(xiě)字樓獲x人x日游
限在10月10日前租用或購(gòu)買(mǎi)的客戶，其中租單間的客戶獲二人三日游，大面積租和買(mǎi)的客戶獲三人五日游。
旅游地點(diǎn)三日游可選擇張家界、黃山等地。五日游可選擇云南昆明、四川九寨溝等地方。
二人三日游金額控制在5000之內(nèi)，三人五日游控制在10000之內(nèi)。
3.3凡大面積租用和購(gòu)買(mǎi)中商廣場(chǎng)的客戶，產(chǎn)品可優(yōu)先進(jìn)入中商
購(gòu)物中心和采購(gòu)目錄;可優(yōu)先進(jìn)入中商購(gòu)物中心設(shè)點(diǎn)經(jīng)營(yíng);
進(jìn)入中商購(gòu)物中心的客戶可降低保底額和提成此例。
房地產(chǎn)策劃方案7
一、目標(biāo)
1、了解感恩節(jié)的來(lái)歷，知道感恩節(jié)是表達(dá)謝意的日子。
2、知道感恩節(jié)的特色食物與象征物。
3、享受感恩節(jié)的慶�；顒�(dòng)。
4、通過(guò)為他人做事、送感恩卡等感恩行動(dòng)體驗(yàn)感恩的美好。
二、前期工作
1、感謝信：全園發(fā)放感恩信，告訴家長(zhǎng)感恩節(jié)來(lái)臨、我們要做什么、以及對(duì)家長(zhǎng)的感謝。
2、大廳：a.制作大火雞，標(biāo)識(shí)語(yǔ)：happy thanks givingday感恩節(jié)快樂(lè);b.擺放每班制作的小人(風(fēng)格各異，幼兒參與，和幼兒一樣高，站立起來(lái))(各班負(fù)責(zé))。
3、班級(jí)：a.各班級(jí)制作感恩節(jié)海報(bào)貼到醒目處;b.裝飾班級(jí)環(huán)境，如手印火雞、爆米花吊飾、羽毛等;c.感恩節(jié)的相關(guān)教育，如感恩節(jié)故事欣賞、感恩節(jié)標(biāo)志性詞匯學(xué)習(xí);d.制作感恩賀卡。
恩行動(dòng)：周一寶貝為您捶捶背;周二寶貝為您洗洗腳;周三寶貝給您端杯水;周四寶貝送您一個(gè)吻;周五寶貝秀一下。
三、當(dāng)天活動(dòng)前的準(zhǔn)備
1、全體師幼學(xué)習(xí)《感恩的心》手語(yǔ)表演。
2、請(qǐng)家長(zhǎng)幫助準(zhǔn)備水果小吃以及一串爆米花項(xiàng)鏈。
3、準(zhǔn)備暖場(chǎng)音樂(lè)以及《感恩的心》《tenlittleindians》音樂(lè)，主持詞。
4、制作“金搖籃美食部落〞標(biāo)志，并準(zhǔn)備大布蓋上(用于揭幕儀式);準(zhǔn)備剪彩的相關(guān)物品。
5、班級(jí)的其他兩位老師負(fù)責(zé)將孩子們帶來(lái)的水果、小吃在各層樓道擺好(每班兩個(gè)桌子，包裝拆開(kāi)、切成適宜大小)，保證衛(wèi)生并準(zhǔn)備牙簽，紙杯，紙巾等。教育幼兒學(xué)會(huì)謙讓、適量品嘗。
6、告知食堂做少許小點(diǎn)心用于當(dāng)日品餐活動(dòng)?
四、當(dāng)日活動(dòng)流程
1、早上開(kāi)始抱抱日，擁抱我們的孩子、同事;跟家長(zhǎng)表達(dá)：謝謝您，感恩節(jié)快樂(lè);孩子之間擁抱。
2、9：00全體幼兒戴爆米花項(xiàng)鏈在操場(chǎng)集合。播放暖場(chǎng)音樂(lè)10分鐘。
3、9：10，主持人宣布活動(dòng)開(kāi)始，簡(jiǎn)單介紹感恩節(jié)相關(guān)知識(shí)。
4、英語(yǔ)教師帶著幼兒集體表演歌曲tenlittleindians。大聲喊出happy thanks giving!
5、集體表演《感恩的心》，擁抱身邊的.人。
6、美食小鎮(zhèn)鎮(zhèn)長(zhǎng)(主任)上臺(tái)互動(dòng)，請(qǐng)出后勤人員并剪彩�！敖饟u籃美食部落〞酋長(zhǎng)(園長(zhǎng))發(fā)言并進(jìn)行揭幕儀式。
7、各班級(jí)其他兩位老師帶著孩子們進(jìn)入樓內(nèi)，對(duì)暗號(hào)方可從美食部落牌子下穿過(guò)，逐層有秩序地在美食部落享受感恩大餐。英語(yǔ)老師裝扮成部落效勞員。講“火雞語(yǔ)〞對(duì)暗號(hào)。
五、活動(dòng)結(jié)束
1、感恩節(jié)活動(dòng)新聞進(jìn)行發(fā)布。
2、每班精彩照片發(fā)至班級(jí)博客與家長(zhǎng)共享。
3、幼兒制作的感恩賀卡送給家長(zhǎng)，并且把感謝表達(dá)出來(lái)(說(shuō)、親、抱等形勢(shì))。
4、幼兒寫(xiě)口述日記講述感恩節(jié)的過(guò)程與收獲。
5、教育幼兒感恩節(jié)雖然結(jié)束了，但是我們要一直擁有一顆感恩的心，去關(guān)注身邊所有的美好、所有應(yīng)該感謝的事物和人們，做一個(gè)懂得說(shuō)謝謝、知道表達(dá)感恩的人。讓我們和孩子們天天過(guò)感恩節(jié)吧!
房地產(chǎn)策劃方案8
十年彈指一揮間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司已經(jīng)走過(guò)了輝煌的十栽春秋。在這十年崢嶸歲月中，公司一直秉承“開(kāi)拓進(jìn)取、放眼未來(lái)、追求卓越、造福社群”的企業(yè)宗旨和“以人為本、天地合一”的建筑理念，為社會(huì)奉獻(xiàn)美好的生活空間而不懈努力，同時(shí)也為社會(huì)造就了以“中國(guó)mba英雄”總經(jīng)理為代表的商業(yè)精英�，F(xiàn)代城是目前公司的鼎力之作，它的建成將給帶來(lái)革命性的商務(wù)理念。因此項(xiàng)目的啟動(dòng)不僅是公司，也是商界的一大盛事。公司沉淀了十年的博大精深的文化底蘊(yùn)筑就了今天的俱樂(lè)部，它的成立和啟動(dòng)也標(biāo)志著公司踏上全新歷程的開(kāi)始。舉辦這次十周年慶典暨俱樂(lè)部啟動(dòng)儀式的活動(dòng)，一可共慶諸多臨門(mén)之喜,二可借力發(fā)展,開(kāi)創(chuàng)更為關(guān)廣闊的天地。
一、目的及意義：
十周年是一個(gè)企業(yè)發(fā)展的里程碑，恰是時(shí)候回顧歷史，展望未來(lái)。而且借此契機(jī)提升企業(yè)知名度，大力打造企業(yè)和品牌形象，可謂師出有名，機(jī)遇難得;借助活動(dòng)平臺(tái)，宣傳總經(jīng)理榮獲“中國(guó)mba英雄”，塑造公司管理層的統(tǒng)帥風(fēng)范和領(lǐng)導(dǎo)魅力;促進(jìn)公司和俱樂(lè)部目標(biāo)會(huì)員的感情交流，為即將成立的俱樂(lè)部奠定基石，對(duì)俱樂(lè)部的傳播和推廣大有裨益;為現(xiàn)代城網(wǎng)羅人氣和客戶資源，以便順利打開(kāi)市場(chǎng);高爾夫是健康時(shí)尚的體育運(yùn)動(dòng)，歷來(lái)為高端人士所推崇，舉辦高爾夫球比賽能夠充分彰顯公司和城的不凡品位。
二、主題和口號(hào)：
主標(biāo)語(yǔ)：
網(wǎng)聚現(xiàn)代商務(wù)英雄——采用的標(biāo)語(yǔ)與現(xiàn)代城推廣主題語(yǔ)相互呼應(yīng)，突現(xiàn)與會(huì)者在現(xiàn)代商界的尊貴地位，同時(shí)表明這是一次精英的會(huì)聚。
參考標(biāo)語(yǔ)：
1、商務(wù)英雄聚精之源
2、重塑現(xiàn)代商務(wù)文明
三、時(shí)間：200年7月25日(有待最后確定);地點(diǎn)：高爾夫球場(chǎng)，賓館(新聞發(fā)布會(huì)及聯(lián)誼會(huì)地點(diǎn))
四、活動(dòng)對(duì)象和規(guī)模：
本次活動(dòng)的主要對(duì)象是在商界出類拔萃的高層人物和具備消費(fèi)能力及購(gòu)買(mǎi)能力的客戶。為了發(fā)揮媒體和口介的傳播作用，邀請(qǐng)一定數(shù)量的新聞?dòng)浾吆驮舅_(kāi)發(fā)項(xiàng)目的業(yè)主(如灣、花園、等)。
1、商界領(lǐng)袖人物(人數(shù))
2、意向大客戶(人數(shù))
3、灣業(yè)主(人數(shù))
4、新聞媒介記者(人數(shù))
5、公司企業(yè)員工(人數(shù))
6、代理商工作人員(人數(shù))
總計(jì)：若干人
五、活動(dòng)組織及內(nèi)容：
活動(dòng)安排大致分為三個(gè)部分，即上午舉行新聞發(fā)布會(huì)，下午高爾夫比賽，晚上舉行宴會(huì)。形式多樣。內(nèi)容豐富。
1、出于提高權(quán)威性、擴(kuò)大影響力的考慮，建議本次活動(dòng)中的`高爾夫球賽由企業(yè)家協(xié)會(huì)作為主辦單位，公司作為承辦單位。
2、本次活動(dòng)面向商界領(lǐng)袖人物、意向大客戶、業(yè)主、新聞媒介朋友、開(kāi)發(fā)商工作人員和代理商公司員工
3、活動(dòng)采用新聞發(fā)布會(huì)、戶外高爾夫球競(jìng)賽活動(dòng)、聯(lián)誼宴會(huì)三種形式貫穿進(jìn)行：
a.新聞發(fā)布會(huì)：邀請(qǐng)企業(yè)家協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)致辭，由開(kāi)發(fā)商代表回顧企業(yè)十年成就，并對(duì)項(xiàng)目和俱樂(lè)部做宣傳介紹,建議邀請(qǐng)有廣東知名俱樂(lè)部組建經(jīng)驗(yàn)的權(quán)威人士或是屬于某俱樂(lè)部成員的名流暢談俱樂(lè)部。
b.高爾夫球賽：高爾夫運(yùn)動(dòng)具有濃烈的商務(wù)性質(zhì)和紳士氣質(zhì)，能夠完美地詮釋本活動(dòng)對(duì)象的不凡品質(zhì)。參賽者在揮桿比賽激烈角逐中，深化友誼，促進(jìn)交流，覽盡山迷人風(fēng)光。凡是對(duì)高爾夫感興趣的活動(dòng)參與者特別是意向大客戶都可以報(bào)名參加比賽，此次球賽意在為俱樂(lè)部成立和項(xiàng)目銷售做好鋪墊。
c.聯(lián)誼宴會(huì)：宴會(huì)目的在于在輕松的氛圍中拉近感情距離.宴會(huì)上由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)比賽頒獎(jiǎng)，推薦項(xiàng)目。企業(yè)家協(xié)會(huì)成員、媒體記者等與會(huì)者在會(huì)上自由交流溝通。
4、活動(dòng)大體流程如下：
參與人員報(bào)到(賓館)→新聞發(fā)布會(huì)(企業(yè)家協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)致辭、開(kāi)發(fā)商代表發(fā)言、項(xiàng)目推薦、廣東嘉賓論俱樂(lè)部，賓館)→中午作息(賓館)→高爾夫比賽(高爾夫球場(chǎng))→聯(lián)誼宴會(huì)(領(lǐng)導(dǎo)總結(jié)陳述、宴會(huì)聯(lián)歡，以上活動(dòng)中穿插頒獎(jiǎng)和項(xiàng)目推薦，賓館)→全天活動(dòng)結(jié)束
六、組織渠道：
企業(yè)家協(xié)會(huì)發(fā)函召集會(huì)員參加的方式是本次活動(dòng)主要的組織途徑，除此之外，補(bǔ)充采用其它方式。
1、以企業(yè)家協(xié)會(huì)名義通過(guò)直郵向協(xié)會(huì)成員、媒體記者發(fā)放本項(xiàng)目概念樓書(shū)及邀請(qǐng)函。
2、開(kāi)發(fā)商以信函、電話等方式邀約其商界友人、灣客戶。
七、宣傳方式：
本次活動(dòng)主要選擇房地產(chǎn)界著名雜志《》，和發(fā)行量最大影響力最大的報(bào)紙《早報(bào)》兩大平面媒體，結(jié)合電視臺(tái)節(jié)目夾送折頁(yè)現(xiàn)場(chǎng)推廣等方式進(jìn)行有效推廣。
1、活動(dòng)前期宣傳：
a、 《》發(fā)布活動(dòng)預(yù)告，采取軟文形式全面介紹公司、公司總經(jīng)理“中國(guó)mba英雄”、俱樂(lè)部，重點(diǎn)提及現(xiàn)代城。
b、結(jié)合項(xiàng)目形象宣傳，《早報(bào)》底版發(fā)布預(yù)告，圖文結(jié)合簡(jiǎn)介總經(jīng)理、現(xiàn)代城。
c、以直郵方式發(fā)放銷售樓書(shū)和邀請(qǐng)函。
2、現(xiàn)場(chǎng)推廣：
a、新聞發(fā)布會(huì)：陳述業(yè)績(jī)以表明企業(yè)的雄厚實(shí)力;廣東嘉賓動(dòng)員與會(huì)者加入俱樂(lè)。，現(xiàn)場(chǎng)布置喜慶又不失莊重、氣勢(shì)宏偉，與企業(yè)的文化底蘊(yùn)相結(jié)合。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)項(xiàng)目和俱樂(lè)部作引見(jiàn)。
b、高爾夫競(jìng)賽：球賽場(chǎng)地通過(guò)拱門(mén)，懸掛項(xiàng)目和俱樂(lè)部的宣傳布幅、雙葉廣告，重點(diǎn)投放，少而精，避免喧賓奪主，重在烘托高雅嚴(yán)肅的休閑活動(dòng)氛圍;
c、聯(lián)誼宴會(huì)：發(fā)放項(xiàng)目以及俱樂(lè)部相關(guān)宣傳資料�，F(xiàn)場(chǎng)宣傳營(yíng)造出喜慶活躍、大氣蓬勃的氣氛，象征企業(yè)十年的輝煌以及蒸蒸日上的成績(jī)，預(yù)示活動(dòng)的順利圓滿。
3、活動(dòng)后期宣傳：
a、《》報(bào)道活動(dòng)開(kāi)展情況，公布獲獎(jiǎng)名單。
b、《早報(bào)》底版整版文章結(jié)合圖片報(bào)道活動(dòng)情況，公布名單，介紹現(xiàn)代城。
d、高爾夫俱樂(lè)部配贈(zèng)一次電視臺(tái)節(jié)目，節(jié)目中引導(dǎo)觀眾關(guān)注現(xiàn)代城。
八、物料籌備
項(xiàng)目?jī)?nèi)容要求及說(shuō)明完成時(shí)間執(zhí)行和跟蹤負(fù)責(zé)人備注
1、新聞發(fā)布會(huì)邀請(qǐng)函
場(chǎng)地布置拱門(mén)、橫幅、背景等
2、高爾夫球賽接送車(chē)
場(chǎng)地布置拱門(mén)、雙葉易拉寶等
獎(jiǎng)品獎(jiǎng)?wù)�、證書(shū)
茶點(diǎn)
3、聯(lián)誼會(huì)場(chǎng)地布置背景、橫幅等
4、其他物料折頁(yè)
海報(bào)
樓書(shū)
俱樂(lè)部資料
(具體操作時(shí)間和數(shù)量視情況而定)
九、費(fèi)用預(yù)算
項(xiàng)目?jī)?nèi)容單價(jià)數(shù)量金額備注
1、新聞發(fā)布會(huì)邀請(qǐng)函
國(guó)大賓館會(huì)議室
記者邀請(qǐng)
場(chǎng)地布置
媒體廣告發(fā)布
2、高爾夫球賽場(chǎng)地租借
獎(jiǎng)品
接送車(chē)
場(chǎng)地布置
3、聯(lián)誼會(huì)國(guó)大賓館宴會(huì)廳
場(chǎng)地布置
4、其他物料折頁(yè)
樓書(shū)
俱樂(lè)部資料
海報(bào)
總計(jì)：——
(具體金額視操作實(shí)施待定)
十、效果評(píng)估：
1、新聞發(fā)布會(huì)是新聞抄作的有力手段，能體現(xiàn)號(hào)召力和權(quán)威性，易制造聲勢(shì)、吸聚眼球，而且依托這一平臺(tái)，廣交傳媒介的朋友，能為企業(yè)發(fā)展和項(xiàng)目啟動(dòng)培育良好的輿論環(huán)境。
2、高爾夫球賽時(shí)尚高雅，采用競(jìng)賽形式更添加了趣味性，相信不少人都樂(lè)于參與其中。這次比賽是為俱樂(lè)部發(fā)展會(huì)員服務(wù)，參賽者在活動(dòng)中體會(huì)俱樂(lè)部的高尚格調(diào)，以及組織活動(dòng)的卓越能力。
3、聯(lián)誼會(huì)氣氛輕松愉悅，最易培養(yǎng)情誼、挖掘客戶，更進(jìn)一步深化前面兩項(xiàng)活動(dòng)的效果。
本次活動(dòng)的任務(wù)歸根結(jié)底在于豎立項(xiàng)目良好形象，拉動(dòng)潛在客戶從而達(dá)到推廣現(xiàn)代城的目的。并且此次活動(dòng)處于營(yíng)銷推廣的初期，“良好的開(kāi)始是成功的一半”，我們務(wù)必群策群力，使之順利舉行。
房地產(chǎn)策劃方案9
前營(yíng)銷是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的龍頭。1995年以來(lái)，全國(guó)各城市房地產(chǎn)閑置率一直在30—40%之間徘徊，現(xiàn)實(shí)壓力使廣大房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)很激烈，粗放型經(jīng)營(yíng)已經(jīng)不行了。房地產(chǎn)企業(yè)要想在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地，必須了解市場(chǎng)，熟知市場(chǎng)，實(shí)施“重心前移”的市場(chǎng)定位。這時(shí)，國(guó)內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是從事地產(chǎn)代理的企業(yè)，紛紛投入人力、物力，進(jìn)行房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃問(wèn)題研究。之后，全國(guó)大中城市相繼展開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷大戰(zhàn)，群雄逐鹿品牌，使市場(chǎng)營(yíng)銷策劃觀念不斷地融入到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針中。實(shí)施前營(yíng)銷戰(zhàn)略更成為諸多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)打造自己品牌的勢(shì)在必行之事。
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的重要環(huán)節(jié)
按照現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷觀念，營(yíng)銷策劃要貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的始終。前營(yíng)銷與后期的銷售（推銷）一樣，都是房地產(chǎn)營(yíng)銷鏈中不可缺少的一環(huán)。當(dāng)開(kāi)發(fā)商有了投資意向后，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求、軟環(huán)境的調(diào)查與分析，以及對(duì)市場(chǎng)的定位，財(cái)務(wù)上的可行性分析等一系列前營(yíng)銷活動(dòng)，最終作為投資決策。由于前營(yíng)銷最能體現(xiàn)“發(fā)現(xiàn)愿望并滿足他們”營(yíng)銷的本質(zhì)屬性，因此，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后期推銷工作相比，前營(yíng)銷還是房地產(chǎn)策劃的最重要的組成部分。如果沒(méi)有前營(yíng)銷的介入，開(kāi)發(fā)商就很難真正把握市場(chǎng)需求，其開(kāi)發(fā)出來(lái)的商品房也無(wú)法順利的銷售，甚至帶來(lái)商品房長(zhǎng)時(shí)間閑置及資金積壓的風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的最前端
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大致要經(jīng)歷如下階段：投資意向、地塊選擇、市場(chǎng)調(diào)查、產(chǎn)品定位、投資報(bào)酬分析、投資決策、方案設(shè)計(jì)、建筑規(guī)劃、廣告企劃、業(yè)務(wù)行銷、物業(yè)管理、企業(yè)形象整體策劃等，對(duì)前6個(gè)階段進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng)就是“前營(yíng)銷”。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整個(gè)過(guò)程看，房地產(chǎn)的前營(yíng)銷與后期的推銷工作相比，則處于整個(gè)營(yíng)銷策劃的最前端。這里應(yīng)該說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題。第一，前營(yíng)銷不同于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期工作。如房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試指定輔導(dǎo)教材里，把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)劃分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資機(jī)會(huì)選擇與決策、前期工作、建設(shè)階段、租售階段、物業(yè)管理等幾個(gè)階段，認(rèn)為前期工作是在確定了具體開(kāi)發(fā)地點(diǎn)與項(xiàng)目之后，在購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程開(kāi)始以前需要做的工作。由此可見(jiàn)，前營(yíng)銷是在“前期工作”之前進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng)。第二，前營(yíng)銷是在“拿到地塊”之前進(jìn)行的'營(yíng)銷策劃活動(dòng)。洪建寧在《前營(yíng)銷——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)制勝的密訣》一文論述房地產(chǎn)前營(yíng)銷的必要性時(shí)指出：“大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商拿到地塊后不去認(rèn)真做市場(chǎng)調(diào)查工作，而是憑自己的感覺(jué)、老經(jīng)驗(yàn)得出一些粗造的產(chǎn)品概念”，他實(shí)際上把前營(yíng)銷看作是“拿到地塊”之后進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng)。筆者認(rèn)為，前營(yíng)銷是在“拿到地塊”之前，因?yàn)槟玫降貕K表明投資者已經(jīng)做出了投資的決策。其實(shí)，如果地產(chǎn)市場(chǎng)是規(guī)范的，“拿到土地”也應(yīng)包括在前營(yíng)銷里。如當(dāng)今使用權(quán)的招投標(biāo)掛牌出讓，土地使用的位置、面積、功能、容積率等等都已明白地告訴投資者，即便于給投資者作決策之用。至于“擬應(yīng)將項(xiàng)目的總體規(guī)劃、建筑景觀設(shè)計(jì)劃分在內(nèi)為宜”的提法，是不妥的，這應(yīng)是“前期工作”的內(nèi)容。
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略
前營(yíng)銷盡管處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的早期，是營(yíng)銷策劃的前端，但是，對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，前營(yíng)銷做得好壞，直接關(guān)系到未來(lái)開(kāi)發(fā)建成的項(xiàng)目是否能夠成功地銷售，是否能夠按期收回投資并為企業(yè)帶來(lái)利潤(rùn)，可以說(shuō)前營(yíng)銷是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的關(guān)鍵。對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也只有通過(guò)前營(yíng)銷策劃，找準(zhǔn)目標(biāo)人群，進(jìn)行產(chǎn)品市場(chǎng)的恰當(dāng)定位，通過(guò)成功的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)樹(shù)立自己的產(chǎn)品和企業(yè)品牌，才能使企業(yè)長(zhǎng)久地立于不敗之地。因此，前營(yíng)銷也可以說(shuō)是房地產(chǎn)企業(yè)成功謀劃未來(lái)發(fā)展的一個(gè)有效的、長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略。
前營(yíng)銷策劃工作的誤區(qū)與問(wèn)題
在我國(guó)，1992年和1993年上半年房地產(chǎn)熱帶來(lái)的后果還沒(méi)有完全消除，某些地方遺留的“爛尾樓”工程還未清理完畢的情況下，進(jìn)入1998年之后，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境又漸趨寬松，房地產(chǎn)又開(kāi)始升溫，20xx年新一輪房地產(chǎn)熱的爭(zhēng)論與治理又拉開(kāi)序幕。尤其是20xx—20xx年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)指標(biāo)增幅均在30%左右。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，20xx年全國(guó)有11個(gè)省、自治區(qū)和直轄市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅超過(guò)50%，35個(gè)大中城市中有10個(gè)城市投資增幅超過(guò)70%。房地產(chǎn)投資的過(guò)快增長(zhǎng)，勢(shì)必使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)數(shù)量大大超過(guò)居民對(duì)住房的需求，房地產(chǎn)的空置率迅速上升。造成房地產(chǎn)投資盲目增長(zhǎng)和空置率上升的原因是多方面的，但筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷策劃不力，尤其是前營(yíng)銷策劃的極不到位是其主要的原因。
其存在的誤區(qū)與問(wèn)題主要表現(xiàn)在：
重后期推銷輕前期營(yíng)銷，本末倒置。
盡管不少開(kāi)發(fā)商都知道營(yíng)銷在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的重要性，但卻不知道什么是營(yíng)銷。甚至把營(yíng)銷等同于推銷，常見(jiàn)的做法有如下幾點(diǎn)：一是成立公司、立項(xiàng)目、選擇圖紙和廣告宣傳等工作幾乎是同時(shí)進(jìn)行；二是前期無(wú)任何營(yíng)銷策劃，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中直接做廣告以便推銷；三是征地手續(xù)的辦理和項(xiàng)目可行性分析同時(shí)進(jìn)行；四是開(kāi)發(fā)前期雖有市場(chǎng)調(diào)研，但要么是全國(guó)范圍的資料，本市資料不詳，要么資料的獲取缺乏可靠的依據(jù)，要么是可行性報(bào)告的承擔(dān)者為了應(yīng)付差事而做的一篇“調(diào)查報(bào)告”。總之，他們都不大重視“前營(yíng)銷”，從而耽誤了房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的最佳起步期。至于涉及企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的形象策劃大多都沒(méi)有引起足夠重視，即使有也是圍繞某一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或?yàn)殇N售某一產(chǎn)品不得不進(jìn)行的一種活動(dòng)。
房地產(chǎn)策劃方案10
活動(dòng)目的:
1、 鑒于目前宏觀調(diào)控政策的影響，已認(rèn)籌客戶及時(shí)的選房開(kāi)盤(pán)，將意向客戶轉(zhuǎn)變成購(gòu)房客
戶，及時(shí)回籠銷售資金是我們目前重要的工作。
2、 通過(guò)本次開(kāi)盤(pán)活動(dòng)盛大宣傳，為二期后續(xù)銷售吸引一定的'人氣
活動(dòng)背景：
認(rèn)籌時(shí)間:3月8日-5月 日 認(rèn)籌數(shù)量:78組
活動(dòng)地點(diǎn)：
鑫隆名居銷售大廳
活動(dòng)時(shí)間：
20xx年5月 日上午9點(diǎn)30分
活動(dòng)形式：
1. 邀請(qǐng)輝縣市政府或區(qū)政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)(條件不允許，可開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)代替)進(jìn)行開(kāi)盤(pán)盛典剪彩儀式。
2. 通過(guò)舞臺(tái)表演吸引人氣，可邀請(qǐng)輝縣市知名演藝樂(lè)隊(duì)進(jìn)行表演
3. 邀請(qǐng)輝縣市市老年軍樂(lè)隊(duì)或鼓舞隊(duì)表演來(lái)助陣。
4. 邀請(qǐng)已認(rèn)籌客戶現(xiàn)場(chǎng)參與開(kāi)盤(pán)選房活動(dòng)來(lái)調(diào)動(dòng)潛在客戶的積極性。
5. 已定房客戶領(lǐng)取獎(jiǎng)品提升客戶對(duì)樓盤(pán)的美譽(yù)度
舞臺(tái)布置：
舞臺(tái)尺寸建議10米7大小，結(jié)構(gòu)輕鋼為主，高度30-50厘米之間，調(diào)動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)觀眾的互動(dòng)性和參與性，舞臺(tái)背景以紅色為主，熱烈奔放，更具視覺(jué)沖擊力，地面鋪設(shè)紅色地毯，音響及話筒由演繹樂(lè)隊(duì)自備。舞臺(tái)表演以歌曲，舞蹈，魔術(shù)為主導(dǎo)內(nèi)容，中間穿插項(xiàng)目的介紹，抽獎(jiǎng)，有獎(jiǎng)問(wèn)答等環(huán)節(jié)。
軍樂(lè)隊(duì)或鑼鼓隊(duì)布置：統(tǒng)一紅色服裝，樂(lè)器自備，位置根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)安排在舞臺(tái)左右，人數(shù)最少20人以上，有專人負(fù)責(zé)，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)時(shí)間安排。
門(mén)口布置:
1、 將售樓部?jī)蓚?cè)距售樓部500米范圍內(nèi)插上彩色旗幟來(lái)增加喜慶和導(dǎo)視作用。
2、 售樓部后樓體以及對(duì)面樓體上置205米噴繪(內(nèi)容見(jiàn)后)2塊，內(nèi)容以開(kāi)盤(pán)文字為主。
3、 售樓部門(mén)口安置兩個(gè)金象(寓意吉祥，美好，發(fā)財(cái))，兩金象之間為15米尺寸拱門(mén)，上置條幅(內(nèi)容見(jiàn)后) 升空禮炮，旋風(fēng)彩帶，如果條件允許在售樓部前安全位置安放，數(shù)量為6或者8個(gè)，在剪彩儀式進(jìn)行時(shí)從聽(tīng)覺(jué)和視覺(jué)上達(dá)到更好的效果。
4、 售樓部外斜拉條幅，根據(jù)售樓部外觀的布置，在確定條幅的數(shù)量
5、 盆景：從拱門(mén)到售樓部路鋪設(shè)紅色地毯，兩側(cè)擺放高度為1.5米以上的盆景，間隔30-50為宜，可采用租賃方式。
售樓部?jī)?nèi)部包裝：
售樓部?jī)?nèi)部頂部以吊旗和氣球從視覺(jué)上來(lái)渲染開(kāi)盤(pán)氣氛，案場(chǎng)設(shè)置開(kāi)盤(pán)流程展架，認(rèn)購(gòu)須知來(lái)引導(dǎo)客戶，案場(chǎng)音響釋放激昂樂(lè)曲從聽(tīng)覺(jué)上烘托緊張氛圍，引起客戶的購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)。布置抽獎(jiǎng)區(qū)，放置抽獎(jiǎng)道具和獎(jiǎng)品激發(fā)參與欲望。
售樓部?jī)?nèi)具體劃分區(qū)域：
客戶等候區(qū)--客戶選房區(qū)--客戶簽約區(qū)--獎(jiǎng)品區(qū)
1、客戶等候區(qū)準(zhǔn)備充足的座位擺放，便于客戶休息，鑒于天氣炎熱每個(gè)座位配備瓶裝水，如中午還有選房客戶應(yīng)提前準(zhǔn)備相應(yīng)食品以體現(xiàn)人性化服務(wù)。在休息區(qū)擺放展架將選房須知和認(rèn)購(gòu)提示等重要信息公示
2、客戶選房區(qū)應(yīng)跟休息區(qū)隔開(kāi)，根據(jù)案場(chǎng)可用綠色盆景將沙盤(pán)區(qū)域與大廳隔開(kāi)，作為選房區(qū)域
3、客戶簽約區(qū)設(shè)置在財(cái)務(wù)辦公室前區(qū)域，簽約和財(cái)務(wù)收款為一體
4、獎(jiǎng)品區(qū)設(shè)置在簽約后邊門(mén)口處。
房地產(chǎn)策劃方案11
一、活動(dòng)目的
時(shí)間飛逝，轉(zhuǎn)瞬間，一年一度的圣誕節(jié)又即將來(lái)臨，為了增進(jìn)員工之間的感情，展現(xiàn)太東地產(chǎn)的企業(yè)形象，擬圣誕節(jié)當(dāng)天舉行圣誕歡聚派對(duì)，向員工和現(xiàn)場(chǎng)客戶傳遞圣誕的祝福。
二、活動(dòng)主題
放飛夢(mèng)想傳遞祝福
三、活動(dòng)對(duì)象
地產(chǎn)集團(tuán)全體員工(項(xiàng)目留守人員除外)
四、活動(dòng)時(shí)間
xxxx年12月25日(周三)下午15:00—18:00
五、活動(dòng)地點(diǎn)
太東·時(shí)尚島咖啡廳及前廣場(chǎng)(利用公司的`自有物業(yè)作為活動(dòng)場(chǎng)地，整合資源以節(jié)省費(fèi)用;與此同時(shí)向現(xiàn)場(chǎng)客戶傳遞太東地產(chǎn)的企業(yè)精神，烘托現(xiàn)場(chǎng)銷售氛圍)
六、活動(dòng)形式及籌備
1、圣誕樹(shù)：擬借用時(shí)尚島銷售部的圣誕樹(shù)，在購(gòu)買(mǎi)圣誕樹(shù)前綜合考慮本次活動(dòng)的需求，選擇一棵較為高大和茂盛的圣誕樹(shù)，并事先定好圣誕樹(shù)的裝飾品。
2、喝咖啡吃糕點(diǎn)：將圓桌和凳子擺放在前廣場(chǎng)圍成圓圈，各位員工可以一邊吃燒烤和蛋糕，一邊參加游戲或欣賞節(jié)目。
3、提前讓各位員工準(zhǔn)備好用以互贈(zèng)的圣誕禮物，提倡物美價(jià)廉和別出心裁，并將標(biāo)有號(hào)碼的便利貼貼在禮物上，由禮物提供者各自簽上名字，以便于后續(xù)活動(dòng)中的禮物互贈(zèng)。
4、其它節(jié)日氛圍的物料籌備：每位員工各發(fā)一頂圣誕帽，最好有太東Logo;現(xiàn)場(chǎng)做簡(jiǎn)單布置，襯托出現(xiàn)場(chǎng)喜慶、活躍的節(jié)日氣氛;現(xiàn)場(chǎng)播放《平安夜》、《圣誕鐘聲》等圣誕頌歌。
七、活動(dòng)方案
1、幸福祈禱：給參加活動(dòng)的每位員工發(fā)一張精致的圣誕小賀卡，自行填寫(xiě)圣誕愿望，并集中掛在營(yíng)銷中心的圣誕樹(shù)上，然后閉目許愿。
2、游戲環(huán)節(jié)：聽(tīng)音樂(lè)搶凳子、現(xiàn)場(chǎng)瘋狂猜歌(搶答)、拍七令(報(bào)到七的人不能報(bào)數(shù)，而是拍下一個(gè)人的肩膀，出現(xiàn)錯(cuò)誤者現(xiàn)場(chǎng)表演節(jié)目)
注：游戲環(huán)節(jié)建議設(shè)立小獎(jiǎng)勵(lì)以刺激員工們的活動(dòng)熱情。
3、年會(huì)節(jié)目試演：將地產(chǎn)的年會(huì)節(jié)目提前在本次活動(dòng)試演，讓表演的員工提前適應(yīng)舞臺(tái)氣氛，并讓觀眾提出改進(jìn)意見(jiàn)
4、真情互贈(zèng)：將各位員工所提供的禮物全部堆放在中間，然后輪流抽簽上前領(lǐng)取禮物，禮物抽完后互相向禮物的提供者真誠(chéng)地道一聲祝福。
5、放飛夢(mèng)想：現(xiàn)場(chǎng)宣布太東地產(chǎn)的發(fā)展宏愿，由領(lǐng)導(dǎo)班子將愿望寫(xiě)在系在大氫氣球的橫幅紙上，同時(shí)將員工的愿望也寫(xiě)在上面，全體員工共同放飛氣球，并合照留念。
八、物料及預(yù)算
(略)
房地產(chǎn)策劃方案12
一、活動(dòng)主題
1、浪漫七夕，相邀美麗
2、浪漫滿屋，幸福七夕
二、活動(dòng)背景
每年農(nóng)歷七月初七這一天是我國(guó)漢族的傳統(tǒng)節(jié)日七夕節(jié)。因?yàn)榇巳栈顒?dòng)的主要參與者是少女，而節(jié)日活動(dòng)的內(nèi)容又是以乞巧為主，故而人們稱這天為“乞巧節(jié)”或“少女節(jié)”、“女兒節(jié)”。七夕節(jié)是我國(guó)傳統(tǒng)節(jié)日中最具浪漫色彩的一個(gè)節(jié)日，也是過(guò)去姑娘們最為重視的日子。
人們傳說(shuō)在七夕的夜晚，抬頭可以看到牛郎織女的銀河相會(huì)，或在瓜果架下可偷聽(tīng)到兩人在天上相會(huì)時(shí)的脈脈情話。女孩們?cè)谶@個(gè)充滿浪漫氣息的晚上，對(duì)著天空的朗朗明月，擺上時(shí)令瓜果，朝天祭拜，乞求天上的仙女能賦予她們聰慧的心靈和靈巧的雙手，讓自己的針織女工技法嫻熟，更乞求愛(ài)情婚姻的姻緣巧配。
三、活動(dòng)目的
1、營(yíng)造浪漫的節(jié)日氣氛，增加客戶對(duì)企業(yè)的認(rèn)同；
2、真誠(chéng)回饋客戶，同時(shí)挖掘潛在客戶，提升顧客的品牌忠誠(chéng)度；
3、提升xx地產(chǎn)的知名度，營(yíng)造良好的企業(yè)形象；
4、與xx美容機(jī)構(gòu)合作，讓新老客戶享受浪漫的同時(shí)，體驗(yàn)健康美麗。
四、活動(dòng)亮點(diǎn)
1、七夕佳節(jié)，節(jié)日購(gòu)房大優(yōu)惠；
2、搭建鮮花拱門(mén)，搭配粉色地毯，地毯上撒滿玫瑰花瓣，地毯兩側(cè)有落地鮮花，讓前來(lái)參與活動(dòng)的新老顧客感受“鵲橋幽會(huì)”的浪漫氛圍；
3、與xx美容機(jī)構(gòu)-伊麗莎白美容機(jī)構(gòu)合作，為到場(chǎng)的講授美麗健康的秘訣；
4、活動(dòng)簽到時(shí)，每位女性朋友將獲得一束美麗的玫瑰花，及由伊麗莎白美容機(jī)構(gòu)提供的.美容體驗(yàn)券一張；
5、現(xiàn)場(chǎng)好禮送不停，凡參與活動(dòng)的每對(duì)情侶、夫妻，將獲得一張抽獎(jiǎng)券，有機(jī)會(huì)抽取大獎(jiǎng)；
6、現(xiàn)場(chǎng)精彩互動(dòng)小游戲，為現(xiàn)場(chǎng)情侶、夫妻提供一次愛(ài)的體驗(yàn)，見(jiàn)證愛(ài)的默契；
7、小提琴暖場(chǎng)，營(yíng)造溫馨浪漫氛圍。
四、活動(dòng)要素
活動(dòng)時(shí)間：20xx年x月23日
活動(dòng)地點(diǎn)：xx地產(chǎn)售樓部
邀約人數(shù)：100人左右
邀約對(duì)象：（情侶、夫妻）老客戶、潛在客戶、xxVIP客戶等
活動(dòng)形式：健康美麗養(yǎng)生座談會(huì)+現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)+節(jié)日優(yōu)惠促銷
五、活動(dòng)流程
六、流程分解
簽到
1、來(lái)賓簽到，贈(zèng)送鮮花，領(lǐng)取資料；
2、走鵲橋，合影留念。
亮點(diǎn)1：走鵲橋，營(yíng)造溫咖啡馨浪漫的氛圍；
亮點(diǎn)2：小提琴暖場(chǎng)，用音樂(lè)渲染氣氛，增添節(jié)日元素。
茶水點(diǎn)心供應(yīng)
水吧提供足夠數(shù)額的茶水點(diǎn)心，包括奶茶、咖啡、蒸餾水、汽水、曲奇餅等。
主持人開(kāi)場(chǎng)白
1、提前五分鐘、二分鐘提醒戶外的客人入場(chǎng)
2、講解活動(dòng)，包括活動(dòng)主題、內(nèi)容等?
小提琴表演
小提琴表演，拉奏優(yōu)美、溫馨、扣人心弦的曲子，渲染氛圍。?
第一輪抽獎(jiǎng)
抽取三等獎(jiǎng)，調(diào)動(dòng)客戶的積極性，為健康美麗講座奠定感情基礎(chǔ)。?
健康美麗座談會(huì)
有xx美容機(jī)構(gòu)講師主講，跟到場(chǎng)的來(lái)賓，尤其是女性講授健康美麗的秘訣。
互動(dòng)游戲
一：心有靈犀大比拼互動(dòng)游戲；
二：肢體模仿秀。
抽獎(jiǎng)
1、分一、二、三等獎(jiǎng)，各項(xiàng)獎(jiǎng)品待定；
2、第一輪抽出三等獎(jiǎng)，最后一輪抽獎(jiǎng)同時(shí)抽取一等獎(jiǎng)、二等獎(jiǎng)。
房地產(chǎn)策劃方案13
一、活動(dòng)背景
中秋佳節(jié)，舉家團(tuán)圓，一個(gè)人的佳節(jié)使人愁，一個(gè)人的佳節(jié)催人淚，在外漂泊的我們心中那種無(wú)時(shí)無(wú)刻不在的思念之情溢滿長(zhǎng)空，讓我們放下包袱，自由自在，在這里讓我們一起感受家的溫馨!
二、活動(dòng)時(shí)間：擬20xx年9月29日晚
三、活動(dòng)形式
1、活動(dòng)主題：音樂(lè)、燒烤、圓月、星空、自由自在、放松心情!
2、活動(dòng)地點(diǎn)：公司大廳前門(mén)
3、參加人員：公司全體員工
四、活動(dòng)詳情
1、分成四個(gè)方隊(duì)，每個(gè)隊(duì)40人，預(yù)計(jì)總?cè)藬?shù)160人。分成紅、黃、藍(lán)、綠隊(duì)。紅隊(duì)(35人左右)，黃隊(duì)(35人左右)，藍(lán)隊(duì)(35人左右)，綠隊(duì)(35人左右)，每隊(duì)推薦一名隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)整個(gè)隊(duì)伍的紀(jì)律、現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)、調(diào)動(dòng)隊(duì)員參與游戲活動(dòng)的積極性。
說(shuō)明：1)不按照部門(mén)組隊(duì)，根據(jù)報(bào)數(shù)隨機(jī)組隊(duì)，不提前指定隊(duì)長(zhǎng)，由自己的隊(duì)員推薦隊(duì)長(zhǎng)，更能增加活動(dòng)的刺激性和意外驚喜。
2)每個(gè)隊(duì)要有口號(hào)，隊(duì)長(zhǎng)代表團(tuán)隊(duì)向主持人報(bào)告口號(hào)，然后帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)成員一起高呼口號(hào)三遍，后面加一個(gè)“ye!”
3) 18:00活動(dòng)準(zhǔn)備，以部門(mén)人員報(bào)數(shù)組隊(duì)，如：報(bào)1數(shù)的到紅隊(duì)，報(bào)2數(shù)的到黃隊(duì)，報(bào)3數(shù)的到藍(lán)隊(duì)，報(bào)4數(shù)的到綠隊(duì)。
2、游戲互動(dòng)：
1)我愛(ài)記歌名(每隊(duì)派出2名選手，分五輪進(jìn)行，)20分鐘道具：音響白板、白板筆、撲克牌
�、佻F(xiàn)場(chǎng)將播放80、90熱門(mén)歌曲，每首歌播放20秒鐘，選手進(jìn)行搶答，答對(duì)者獎(jiǎng)勵(lì)一張撲
克牌，一張撲克牌代表10分。
�、趨⑴c人數(shù)：每輪4對(duì)(8人)，分5輪進(jìn)行，每輪搶答10首，共50首③活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)擺放4張椅子。
�、苊拷M參賽選手一人坐下，一人站著，站著的選手負(fù)責(zé)答題。每答對(duì)一題獎(jiǎng)勵(lì)1張撲克牌。
否則坐著的選手將受到主持人“亂棒”懲罰。 2)喝啤酒比賽10分鐘
�、僖�(guī)定2分鐘內(nèi)，每隊(duì)派出1名選手，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)喝酒最多的獲勝，分5輪進(jìn)行。 ②參賽選手喝酒時(shí)不能將啤酒灑落在衣服上，否則算做作弊。 3)吃西瓜比賽15分鐘
�、賹⑽鞴锨谐蓤A餅形狀，在規(guī)定5分鐘內(nèi)將西瓜吃完為止，每隊(duì)派2名選手，分3輪進(jìn)行。 ②其中一人用雙手拿著西瓜，另一人吃西瓜，吃西瓜的人只能用嘴巴，不能用手、頭進(jìn)行輔助，西瓜吃完必須保持西瓜皮一圈完好無(wú)損，方為勝出。
③上一輪勝出者所用過(guò)的方法，下一輪不允許使用同樣方法，否則不算得分。 4)企業(yè)文化，公司政策，中秋節(jié)常識(shí)搶答30分鐘
�、贉�(zhǔn)備30道搶答題，選手進(jìn)行舉手搶答，答對(duì)者獎(jiǎng)勵(lì)該隊(duì)一張撲克牌。
�、趨⑴c人數(shù)：每輪，各隊(duì)派出3名選手(12人)，分兩輪進(jìn)行，每輪搶答15題，共30題。 ③每隊(duì)派出的選手答不出來(lái)，可求助于本隊(duì)隊(duì)員，每輪求助最多不超過(guò)3次。 ④選手在回答問(wèn)題時(shí)，臺(tái)下的隊(duì)員不能代答或透露信息，否則扣10分。 5)轉(zhuǎn)呼啦圈15分鐘①每組派1名選手，規(guī)定5分鐘內(nèi)誰(shuí)轉(zhuǎn)的圈數(shù)最多者勝出，分3輪進(jìn)行。 6)擊鼓傳花真心話大冒險(xiǎn)15分鐘
�、僖魳�(lè)停止，被拿到球的人員，要接受本人所在隊(duì)以外的.其他三個(gè)隊(duì)的人員提問(wèn)，每隊(duì)只限提一個(gè)問(wèn)題。
②音樂(lè)響30秒停止，每人回答問(wèn)題控制在5分鐘內(nèi)，分三輪進(jìn)行。 7)詩(shī)歌朗誦20分鐘
�、偬崆皽�(zhǔn)備好的一段文字，使用方言能讀出此段文字最多的隊(duì)勝出。 ②文字長(zhǎng)度控制在1分鐘內(nèi)讀完，用方言讀出來(lái)的必須純正地道。 ③給每隊(duì)5分鐘準(zhǔn)備的時(shí)間。五、活動(dòng)獎(jiǎng)品
得撲克牌最多的隊(duì)為勝方，每人獎(jiǎng)勵(lì)一個(gè)小禮品。六、活動(dòng)準(zhǔn)備道具
音響、話筒3個(gè)、多媒體幕布，一次性水杯、餐巾紙、一次性餐盤(pán)、白板、白板筆、四個(gè)
隊(duì)牌，四張椅子，呼啦圈4個(gè)，1幅撲克牌，吹氣棒，圓球、西瓜5個(gè)、秒表。七、資金預(yù)算
燒烤1500元，飲料、零食、啤酒1000元，水杯、餐巾紙等300元，預(yù)計(jì)2800元。十一、活動(dòng)流程
1、18:00以部門(mén)為單位集合、整隊(duì)，發(fā)放中秋月餅，分成紅、黃、藍(lán)、綠四個(gè)隊(duì)。報(bào)數(shù)組隊(duì)。
2、18:20每隊(duì)推薦一名隊(duì)長(zhǎng)，提出口號(hào)，隊(duì)長(zhǎng)來(lái)領(lǐng)隊(duì)員高喊三遍。
3、18:30—21:00游戲互動(dòng)。
4、21:00之前整個(gè)活動(dòng)結(jié)束。
“月滿中秋、夢(mèng)圓華府”大型暖場(chǎng)活動(dòng)策劃方案
中秋節(jié)是中華民族的傳統(tǒng)佳節(jié)，賞月吃月餅猜燈謎更是傳統(tǒng)的節(jié)慶活動(dòng)，而剛過(guò)去不久的七夕節(jié)則被認(rèn)為是“中國(guó)情人節(jié)”，借此契機(jī)聊城電視臺(tái)聯(lián)合中央華府地產(chǎn)，推出“月滿中秋、夢(mèng)圓華府”主題專場(chǎng)，展開(kāi)大型暖場(chǎng)活動(dòng)，將中國(guó)傳統(tǒng)佳節(jié)與房地產(chǎn)營(yíng)銷結(jié)合起來(lái)，為廣大購(gòu)房者提供一場(chǎng)全民狂歡盛宴。主辦單位：聊城市廣播電視總臺(tái)(集團(tuán))承辦單位：聊城電視臺(tái)《生活正前方》欄目
聊城廣播電臺(tái)
時(shí)間：20xx年9月6、7、8地點(diǎn)：莘縣燕塔廣場(chǎng)
活動(dòng)主題：“月滿中秋、夢(mèng)圓華府”參與對(duì)象：莘縣縣城及周邊區(qū)域居民一、活動(dòng)前期宣傳形式
1.游走字幕(800元/條xx20天=16000元)
活動(dòng)內(nèi)容以游走字幕的形式在電視展播，一目了然，讓觀眾直接了解活動(dòng)內(nèi)容。每條50個(gè)字的游走字幕覆蓋52個(gè)頻道，20:00-21:00-22:00四個(gè)黃金時(shí)段滾屏播出。
2.欄目?jī)?nèi)硬性廣告30秒版(710元/30秒xx20天=14200元)
主要立足于活動(dòng)宣傳，傳播速度快，“殺傷力”強(qiáng);涉及對(duì)象最為廣泛;經(jīng)常反復(fù)可以增加公眾印象;有聲有色，具有動(dòng)態(tài)性。專業(yè)的制作團(tuán)隊(duì)為您打造制作精良、包裝精美的活動(dòng)宣傳片;欄目憑借品牌影響力，收視強(qiáng)勁，受眾廣泛，房產(chǎn)版塊前播出，針對(duì)目標(biāo)受眾，因此在推廣渠道方面有著獨(dú)一無(wú)二的優(yōu)勢(shì)。
3.軟性廣告信息類(以新聞的形式宣傳，每條2分鐘，按經(jīng)濟(jì)信息收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2000元/分鐘。每周一三節(jié)目更新，周日可重播，1000元/條)
5、廣播電臺(tái)宣傳
1、精選全天最好12個(gè)時(shí)間段a+a贈(zèng)c。全天播出共20次。價(jià)
格為10元/每秒/套xx2套xx20秒xx20天=8000元。 2、全天平均分配時(shí)間a+b贈(zèng)c。全天播出22次。價(jià)格為(10元/秒/套+8元/秒/秒/套)xx20秒xx20天=7600元。3、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠型為特a，即a+c套餐。全天14次播出。價(jià)格為12元/秒/套xx20秒xx20天=4800元。
4、轟擊效應(yīng)。包含全天最好時(shí)間段上下班高峰期!為特a+a+b+c。全天36次播出。價(jià)格為7600+4800=12400元。
信、紙媒、廣播、城市大屏幕全媒體配合的宣傳攻勢(shì)，必將為莘縣人民及全市民眾打造一場(chǎng)豐富多彩的視覺(jué)盛宴。二、活動(dòng)中期宣傳
1.《生活正前方》專業(yè)團(tuán)隊(duì)記者、主持人在活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行拍攝、主持，為期三天的電視連續(xù)實(shí)時(shí)報(bào)道。
2、活動(dòng)當(dāng)天工作人員食宿及加班活動(dòng)補(bǔ)助經(jīng)費(fèi)。(按電視臺(tái)內(nèi)部活動(dòng)節(jié)假日補(bǔ)助)20人xx300元xx3天=18000元
食宿費(fèi)用由活動(dòng)組織方承擔(dān)，車(chē)輛油費(fèi)補(bǔ)助：150元/天/輛(根據(jù)具體使用車(chē)輛數(shù))
3、房產(chǎn)商需要準(zhǔn)備自己的宣傳彩頁(yè)及門(mén)票，隨時(shí)發(fā)給入場(chǎng)群眾。
房地產(chǎn)策劃方案14
一、活動(dòng)背景
十一月的第四個(gè)星期是西方傳統(tǒng)節(jié)日感恩節(jié)。西方的感恩節(jié)雖有其宗教內(nèi)涵，但完全可以吸收其積極成分，融入傳統(tǒng)美德中，并賦予新的涵義，設(shè)立有中國(guó)特色的“感恩節(jié)〞。
二、活動(dòng)目的
為了加強(qiáng)大學(xué)生的感恩意識(shí)，我們特別借以感恩節(jié)讓同學(xué)用眼睛去看，用耳朵去聽(tīng)，用心靈去感受什么是感恩文化，從而在自己的心中培植一種感恩的情感，學(xué)習(xí)換位思考，理解父母，互相體諒，讓人際關(guān)系更和諧。
三、活動(dòng)主題
生命因?yàn)橛辛硕髑�，而有意義。用快樂(lè)的心創(chuàng)造生活，用進(jìn)取的心贏取未來(lái)，用公正的心評(píng)判是非，用寬容的心融入社會(huì)，用真誠(chéng)的心澆灌希望，用感恩的心感受世界。
四、活動(dòng)時(shí)間
x月x日至x月x日。
五、活動(dòng)地點(diǎn)
2號(hào)女生寢室樓下，活動(dòng)后期在5號(hào)樓報(bào)告廳。
六、活動(dòng)對(duì)象
全校師生。
七、活動(dòng)組織
院社團(tuán)聯(lián)合會(huì)愛(ài)心社。
八、活動(dòng)流程
1、活動(dòng)前期宣傳
(1)做展板，拉橫幅，貼通知，發(fā)宣傳單。
(2)邀請(qǐng)其他社團(tuán)一起參加活動(dòng)并幫助宣傳。
2、活動(dòng)的開(kāi)展
工程一：在全校發(fā)起感恩的倡導(dǎo)，以打電話、發(fā)短信的方式為身邊的人獻(xiàn)上祝福，帶去感恩。即讓廣闊學(xué)生能夠在感恩節(jié)那天給父母打電話、發(fā)短信致以問(wèn)候。為老師、朋友、獻(xiàn)上感恩的祝福，誠(chéng)摯的謝意。發(fā)放卡紙讓同學(xué)寫(xiě)下最理想感恩的人或事，然后貼在感恩板上。
工程二：在全校發(fā)起感恩的.倡導(dǎo)，在活動(dòng)舉辦地點(diǎn)分發(fā)黃絲帶，參加活動(dòng)的同學(xué)在便利貼或者小紙片上寫(xiě)上祝福語(yǔ)，再由在場(chǎng)的籌劃人員為他們系上黃絲帶，便利貼貼在專門(mén)準(zhǔn)備的展板上，紙片疊成千紙鶴或者愛(ài)心放在儲(chǔ)物盒里。
工程三：組織個(gè)部門(mén)拉橫幅簽名，使感恩深入人心。
工程四：組織秘書(shū)部全體成員為學(xué)校教職員工發(fā)送黃絲帶，送上感恩祝福。
工程五：一起來(lái)到當(dāng)天活動(dòng)地點(diǎn)的好朋友，還可以參加一個(gè)“抱抱留影〞的活動(dòng)�？捎脫肀Щ蛘咂渌硎居押玫淖藙�(shì)來(lái)拍照留念。
3、活動(dòng)后期安排
在活動(dòng)舉行后，把簽完名的橫幅拉出來(lái)懸掛，把照片洗出來(lái)貼在展板上在五號(hào)樓大廳展出，感恩的愛(ài)心便利貼和千紙鶴安放于學(xué)校四季花奶茶店，活動(dòng)的籌劃，照片，放在愛(ài)心社的博客和群共享上，加強(qiáng)愛(ài)心社的宣傳力度。
房地產(chǎn)策劃方案15
一、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的把握
1.公司已有的業(yè)績(jī)和目前發(fā)展?fàn)顩r
2.公司的中長(zhǎng)期發(fā)展歸劃和財(cái)務(wù)狀況
3.公司所秉承的企業(yè)理念
4.本樓盤(pán)的利潤(rùn)目標(biāo)和財(cái)務(wù)安排
二、市場(chǎng)調(diào)查和分析
1.市調(diào)本區(qū)域范圍內(nèi)的樓盤(pán)（5公里范圍內(nèi)）
2.與同樣價(jià)位不同區(qū)域的樓盤(pán)進(jìn)行比較
3.與目前正處于強(qiáng)銷期的樓盤(pán)進(jìn)行比較
4.與未來(lái)即將推出的樓盤(pán)進(jìn)行比較
5.與銷售成功的樓盤(pán)進(jìn)行比較
三、市場(chǎng)定位、企劃方向的確認(rèn)
1.樓盤(pán)的細(xì)分市場(chǎng)定位
2.樓盤(pán)的產(chǎn)品定位，客源定位
3.樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)定位
4.樓盤(pán)的設(shè)計(jì)基調(diào)、設(shè)計(jì)風(fēng)格確定
5.廣告基調(diào)和廣告風(fēng)格的確定
四、與建筑師協(xié)調(diào)溝通產(chǎn)品規(guī)劃特性
1.產(chǎn)品功能規(guī)劃的溝通
2.產(chǎn)品總體規(guī)劃、細(xì)部結(jié)構(gòu)、公共配置的溝通
3.產(chǎn)品外立面的溝通
4.產(chǎn)品內(nèi)部三維空間處理的.溝通
5.產(chǎn)品內(nèi)部單元房型設(shè)計(jì)的溝通
6.產(chǎn)品的面積配比、格局配比的溝通
7.產(chǎn)品建材設(shè)備選擇確認(rèn)的溝通
五、樓盤(pán)的標(biāo)識(shí)
1.樓盤(pán)的命名
2. MARK和LOGO TYPE的設(shè)計(jì)
3.標(biāo)準(zhǔn)字體的設(shè)計(jì)
4.標(biāo)準(zhǔn)顏色的確認(rèn)
六、銷售現(xiàn)場(chǎng)和促銷活動(dòng)的場(chǎng)地安排
1.接待中心的選址
2.接待中心至工地現(xiàn)場(chǎng)沿線景觀美化
3.接待中心風(fēng)格定位、設(shè)計(jì)、施工和室外空間企劃、設(shè)計(jì)、布置
4.放置標(biāo)示牌、廣告圍板、各類旗幟、燈光照明、引導(dǎo)看板
5.公開(kāi)酒會(huì)或其他促銷活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的選址、設(shè)計(jì)和布置
七、接待中心主要銷售道具
1.交通位置圖，區(qū)域環(huán)境圖
2.鳥(niǎo)瞰圖、透視圖的繪制
3.墨線圖、家具配置圖的繪制
4.建筑模型的制作
5.室內(nèi)室外燈光選擇和燈箱制作
6.接待中心銷售道具的布置與安排
7.接待中心銷售道具使用注意事項(xiàng)
八、樣品屋或?qū)嵠肺莸难b修
1.樣品屋或?qū)嵠肺莸膽粜瓦x擇
2.實(shí)品屋的樓層、景觀選擇
3.室內(nèi)裝潢的設(shè)計(jì)、施工和實(shí)施
4.室內(nèi)燈光照明，日常生活什物擺設(shè)
5.清潔衛(wèi)生和監(jiān)護(hù)工作
九、印刷媒體的制作
1、說(shuō)明書(shū)企劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、印刷
2. DM企劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、印刷
3.海報(bào)企劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、印刷
4.平面圖冊(cè)企劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、印刷
5.請(qǐng)柬的設(shè)計(jì)、文案、完稿、印刷
6.各類印刷物封套的設(shè)計(jì)、完稿、印刷
十、報(bào)刊媒體的制作與安排
1.新聞報(bào)道的安排、撰寫(xiě)和發(fā)稿
2.報(bào)紙廣告企劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、發(fā)布
3.雜志廣告企劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、發(fā)布
4.電視影片的企虹、撰寫(xiě)、設(shè)計(jì)、拍攝
5.廣播廣告的企劃、撰稿、制作、發(fā)布
十一、廣告發(fā)布計(jì)劃
1.不同種類、不同時(shí)間、不同篇幅的報(bào)紙廣告的選擇
2.不同種類、不同時(shí)間、不同篇幅的雜志廣告的選擇
3.不同電臺(tái)、不同時(shí)間、不同欄目的電視廣播廣告的選擇
4.不同地區(qū)、不同時(shí)間、派報(bào)夾報(bào)的方式
5.不同媒體的發(fā)布組合安排
6.發(fā)布數(shù)量、發(fā)布節(jié)奏的安排和控制
十二、價(jià)格制定與價(jià)格控制
1.基價(jià)和差價(jià)系數(shù)的確定
2.底價(jià)價(jià)目表與表價(jià)價(jià)目表的擬訂
3.付款方式的確定
4.優(yōu)惠折扣的條件和方式
5.銷售人員、銷售經(jīng)理等各級(jí)人員的讓價(jià)空間和權(quán)責(zé)范圍
十三、推出時(shí)間計(jì)劃
1.依天氣狀況、季節(jié)特性而定
2.依民情民性、財(cái)政情勢(shì)而定
3.依施工進(jìn)度、資金狀況而定
4.依準(zhǔn)備工作、市場(chǎng)狀況而定
5.銷售人員的體能訓(xùn)練
十四、業(yè)務(wù)訓(xùn)練計(jì)劃
1.銷售人員房地產(chǎn)基本知識(shí)教育
2.答客問(wèn)的制作
3.答客問(wèn)的反復(fù)演練及修正
4.銷售人員制服、名牌、名片的設(shè)計(jì)制作
5.銷售狀況表的設(shè)計(jì)、完稿、制作
6.銷售隊(duì)伍的組織編派和獎(jiǎng)金制度的擬訂
十五、現(xiàn)場(chǎng)銷售執(zhí)行
1.電話接聽(tīng)，電話追蹤
2.現(xiàn)場(chǎng)來(lái)訪客戶接待，介紹樓盤(pán)
3.帶看樓盤(pán)實(shí)地，詳介樓盤(pán)、環(huán)境
4.客戶追蹤、拜訪
5.收取大定、小定，直到最后簽約
6.各類報(bào)表的填寫(xiě)
7.銷售檢討會(huì)
8.現(xiàn)場(chǎng)考勤值日、衛(wèi)生保潔
十六、房屋銷售相關(guān)
1.大、小定金收據(jù)
2.內(nèi)外銷商品房預(yù)售合同
3.內(nèi)外銷商品房銷售合同
4.房屋租賃合同
5.簽定相關(guān)文書(shū)的注意事項(xiàng)
十七、促銷活動(dòng)的主題選擇
1.新產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)
2.房地產(chǎn)投資捷徑講座
3.兒童繪畫(huà)比賽等親情活動(dòng)
4.影星、歌星聯(lián)誼晚會(huì)
5.大家樂(lè)有獎(jiǎng)競(jìng)答游戲
6.促銷活動(dòng)計(jì)劃、實(shí)施、效果評(píng)判和費(fèi)用安排
十八、廣告效果和銷售狀況分析
1.各種媒體來(lái)電狀況分析
2.各種媒體來(lái)人狀況分析
3.每周每月實(shí)際成交分析
4.每周每月退戶情況分析
5.每月銷售情況總體分析
6.下一階段銷售計(jì)劃安排與建議
十九、銷售總結(jié)
1.銷售結(jié)束總結(jié)報(bào)告
2. 總結(jié)報(bào)告審核并存檔
3.工地用品及銷售道具清理完畢公司收存
4.計(jì)算銷售人員的獎(jiǎng)金，激勵(lì)士氣
5.舉辦慶功活動(dòng)，獎(jiǎng)勵(lì)參與作業(yè)人員
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